7月15日港龙中国地产（06968.HK）正式在港敲钟。以3.93港元发行价开盘集合竞价，即遭遇一波急速下跌，之后有所反弹，目前跌0.25%至3.92港元附近。
截至7月15日收盘，公司市值62.72亿港元，市盈率8.41倍。港龙中国地产的市盈率，明显不及经营体量相当的景业名邦、汇景控股，前者市盈率分别为9.28倍及15.81倍，高于内房股平均市盈率（6.56倍）。
从此次港龙中国地产定价看，发行价定在3.93港元，处于招股价区间的偏上位置。因而在昨日暗盘交易场，港龙中国报3.77港元，收跌4.07%，即投资每手1000股亏了160港元（不计手续费）。此次股票认筹，港龙中国地产也仅仅接获2479份申请，相当于可认购股份的28%，属于认购不足。国际发售获轻微超额认购，约1.3倍，香港公开发售已重新分配至国际发售。按发售价计算全球募资净额为14.69亿港元。
1月16日汇景控股（09968.HK）也遭遇发行股份认购不足，上市后，股价破发。
可以说，目前赴港上市的“入围者”，行情难言乐观。截至目前，金辉控股、上坤地产、领地控股、三巽集团、实地地产、大唐集团、祥生控股7家仍在排队，市场信心或受影响。
近期，内房股的冷清却与物业股火热恰成鲜明对比。今年6家上市物业股，认购倍数最低6倍以上，高的甚至100余倍；内房股时隔6个月，仅有两家正式上市，却双双“冷开场、凉收场”。
港龙地产近年来经营收益飞增，但同时也伴随着成本升高、负债率高等问题，因此，此次虽然成功上市但能否实现后续的转型发展，还要看其未来的发展战略。
据企查查信息显示，江苏港龙地产集团有限公司是港龙地产集团的间接全资附属公司。法人代表和董事长均为吕永怀，公司于2007年8月13日在常州成立，主要业务范围在江浙沪地区，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。港龙地产目前还是一家典型小房企，公司于2018年才进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多个主要城市。
负债“狂奔”
港龙地产发展迅速，短短一年内，其溢利及全面收益总额就实现了超九倍的增长，自2017年的3280万元大幅增加了911%，2018年收益总额达到3.32亿元。
这些收益主要来自其主营业务收入，即开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业。2016至2018年港龙地产的物业开发及销售收益为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元，三年间的复合年增长率为87.5%。公司收入一直处于增长状态，增速及增量都较大。2016年至2018年其经营利润分别为0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元，2016年至2018年间的复合年增长率为146.6%。
港龙地产公司收益以住宅销售为主，2016至2018年，公司住宅销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元，分别占收益总额77.5%、71.8%、92.0 %；2019年上半年公司住宅销售收入为5.74亿元，占收益总额的97.1%。住宅销售收益占总收益比重有一定的上涨趋势。
值得注意的是，港龙地产2018年收入暴涨的同时，多项成本数据也大幅增加，其中一般及行政开支自2017年的2990万元增加至2018年的9010万元，增长了201.6%；销售及营销开支自2017年的1830万元增加至2018年的6100万元，增长了234.0%。高涨的成本靠原有的资金恐怕很难支撑。
资产负债率方面，港龙地产2016年的资产负债率为17.0%,截至2019年上半年已达153.9%，较2016年飙升近8倍，负债总额已增加至116.62亿元。在高负债情况下，港龙地产存在流动性压力，2019上半年流动比率为1.1。
截至2019年8月31日，该公司未偿还借款总额为19.39亿元，而该公司现金及现金等价物为10.78亿元。如此高额的负债，在未来如何偿还也是港龙地产面对的一大问题。
伴随高负债而来的是，在这三年多的时间里港龙地产借款加权平均利率大涨至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月底，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%，短期偿债压力大增。迅速升高的负债数字，以及紧张的现金流情况，让企业的发展岌岌可危。在这种情况下，上市无疑就变成了最便捷的选择。
据了解，与大房企能够多业态盈利、多渠道融资不同的是，对于选择较少的小房企而言，通过上市能获得更多资本，从而进行更快速的扩张。
由于国内中小房企融资环境较为困难，这也是港龙地产选择在港上市的原因之一。在之前由于银行借款收紧，港龙地产已经无法通过银行满足其自身资金需求，因此选择了信托机构借款及向股东借款，而这两种方式虽然可以较快的拿到资金，但其融资成本增加的不止一点。
针对港龙地产目前的经营，《资本一线》采访了财经评论员严跃进。他表示，中小型企业香港上市，会有更多的融资机会，摆脱小房企的角色,利于进一步战略扩张。目前在香港上市的房企物业比较多，得益于香港市场的政策放宽，虽然目前的资本市场表现不太好，但上市也是一个较好的选择。中小房企通过上市缓解行业压力，否则很难实现战略扩张，与此同时要做好经营业绩，否则也会出现很多问题。
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撰文|李佳乘
编辑|刘向南
（文章部分图片来源网络）
