2020-04-27 15:15
王健林 万达
作者|吴波 来源|界面新闻（ID：wowjiemian）
“去地产化”5年后，万达又重新发力房地产开发，这曾经是这家公司走出大连、发家壮大的根本。
王健林曾说，原则上2020年以后，万达不再搞重资产，全部为轻资产。但在全面转型轻资产的关键年份，万达却释放出多个重回地产行业的信号。
4月23日，已多年不拿宅地的万达，罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这似乎成为万达要重新入局土地市场的前奏。
界面新闻从多个信源处获悉，万达地产今年销售目标设定为1000亿元。受制于疫情影响，这一目标完成的难度加大，但截至目前，万达并未因疫情影响改变千亿目标。
6年前，万达房地产开发风头正盛，地产销售额位列行业前三，不动产持有物业面积全球第一。独创的商业地产标准化模式，被同行竞相学习，万达成为实体商业中坚力量，树立了极强的品牌形象和价值。
但随后，为挖深护城河，王健林开始进行“去地产化”转型——想从以房地产为主业的企业转型为高科技服务企业，商业地产也开始强调以轻资产为主。
这次转向加上一朝陷入“不可抗力”，让万达房地产开发板块的销售额一落千丈。
这6年间，历经内外环境变化，万达一直在“去地产化”和重回地产之间摇摆，有过空前的转型决心和雷霆举措，也面临了被反超的失落、收入下降的阵痛。
而轻资产业务知易行难，相形之下，地产开发的钱还是“更好赚”。王健林也不得不正视这一事实，开始低调回头，重新要求提升地产开发的贡献。
重提规模
2018年1月，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东。当时，王健林承诺，在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。因此，万达商业一分为二，独立出万达商管集团和万达地产集团。
“不追求销售额，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”这是王健林在2018年年会上给地产集团的定位和要求。
至2019年底，万达商管完成房地产业务剥离，万达地产将集团所有地产业务揽进体系之中，继续从事房地产开发业务，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。
地产板块可见的显著变化是：拿纯宅地、重提规模；现实操作是万达广场及文旅项目中，住宅地块占比显著提升——与其说商业广场配套住宅，万达内部人士更精辟的总结是“住宅配套一个商业广场”。
随着这些项目落地和调整，曾定位为“附属品”的地产集团又开始逐步壮大起来。
截至目前，万达地产对外投资公司增至82家，形成了以深圳迪讯和富泰香港共同持股的中外合资公司。
据界面新闻了解，目前万达地产集团分为南区和北区，形成两区并立新格局。北区管辖范围为山东、江苏、上海，南区管辖范围为浙江、安徽、江西。
万达地产集团的核心管理层由总裁和四位副总裁组成。目前总裁是吕正韬，今年47岁，加入万达已18年，一路从城市公司营销副总做到区域负责人再至如今地产集团总裁。
其余四位副总裁分别是北区项目管理中心总经理黄国斌、南区项目管理中心总经理曲晓东、成本管理中心总经理于修阳和地产集团首席副总裁刘海波。
去年底，万达商管完全剥离地产，其投资部门也随之全部转至地产。刘海波则是投资部门负责人，不管是文旅项目还是商业项目都由其负责，是一位核心人物。
随着股权和组织架构完善，万达地产开始扩大新增投资。
根据今年万达商管中期票据募集说明书，2017年至2019年，万达商管通过公开招拍挂买地就花了460亿元，总计容建筑面积近1000万平方米。2019年，万达商管还并购8个万达广场项目。
万达地产这两年也在土地市场发力拿下不少项目，例如杭州富阳万达广场项目、延安万达城、兰州万达城等文旅项目等。今年以来，又继续在天津、四川眉山、浙江台州、广东河源等地新增万达广场项目。
这些新获项目的一个变化是，配套多以住宅为主。“基本转向住宅了，只是配套一个商业广场。”一位消息人士告诉界面新闻。
界面新闻梳理万达自2019年以来获取的地块发现，住宅占比确实有显著提高。
如去年3月拿下的延安万达城7宗地块，总建筑面积约131.4万平方米，其中4宗是住宅，占总建筑面积比达到80%。近半年内拿下的梧州、河源等万达广场项目，也多是以住宅为主。比如，河源项目住宅用地总建筑面积占比达到约84.5%。
今年以来，万达回归住宅开发市场的迹象越发明显。早前4月23日，万达还罕见拿下江苏盐城纯宅地。
目前来看，万达地产销售额主要还是来自万达广场和万达文旅项目房地产开发业务。
一般单个万达广场完成几年滚动开发，累计可为万达贡献几亿到几十亿不等的销售业绩。
界面新闻查阅万达债券资料获悉，截至2019年末，主要完工的10个万达广场，整体销售额接近460亿元。譬如，其中湖北荆门万达广场销售额29.71亿元，东莞东城万达广场销售额53亿元，南京万达茂达到140.4亿元。
中诚信出具评级报告显示，截至2019年底，万达在建及拟建万达广场共18个。按照万达商管的规划，每年要力争10到15个重资产项目，这全是万达自己投资、销售的体量。
这两年万达极力拓展的文旅项目也为其贡献一定的销售额。兰州万达城2019年11月启动销售，根据克而瑞数据，该项目在去年11月和12月累计销售额13.86亿元；延安万达城去年8月首次开盘，销售额为9.3亿元。
“政府需要什么，就配什么”
据克而瑞数据，2015年万达地产销售额1512亿元，位居行业前三，2017年销售额逐步与头部房企拉开差距，首次跌破千亿。
这一年，王健林受“不可抗力”选择断臂，将14个文旅项目卖给孙宏斌，损失资产达1527.6 亿元，总建筑面积合计约为 5940 万平方米，其中可销售部分的规划建筑面积约为 5006 万平方米。
王健林的决心加上万达一以贯之的执行力，令其“去地产化”转型得到全面贯彻，新增土地储备逐年减少，房地产开发业务被大幅收缩。
万达跌破千亿是在2017年，也是在这一年，千亿房企扩容至20家。到了2019年，行业前三销售额门槛已高达6000亿，千亿房企增至34家，万达失去了大量可售土储，销售额一降再降，跌至不到500亿元，行业排名也掉到了60位。
“2012年是中国房地产的高位，之后王健林完全看空楼市，后面几年不仅不做土地储备，还把精力向文化、旅游、体育等方面转，从此消失在排行榜单前列。”一位不具名人士称。
想要再次突破规模，一个更加现实的问题是，如今土地市场竞争越发激烈，万达原有的拿地优势还存在吗？
一位接近万达人士认为，万达这几年在商业、电影、体育、文旅、大健康等产业上建立自身护城河，非其它房企能及。万达现有投资逻辑与过去有一定区别，目前更倾向于多产业的一揽子投资，而不是单一项目。
“政府需要什么，就配什么”，可以看作万达转型以来的成果，毕竟现在的大型项目投资都离不开商业、文化、体育等产业加持。
比如在商业广场方面，万达在全国范围内深耕多年，依旧享有优势。特别是在下沉市场，发展空间还具有一定想象力。
商业发展由一二线发达城市向三四线城市普及的趋势显著。CRIC数据显示，2014年到2018年四年期间，全国44个大中城市商业广场体量由11094.47万平方米增长至18121.69万平方米，年平均复合增长率达到13.05%。
而三四线城市商业发展水平又相对落后，商业模式仍以传统住宅底商及商业街为主，大型商业广场较为缺乏，市场潜力巨大。
尽管具有产业优势，推进项目实际落地也并不容易。
首先，大家都在进化，竞争更激烈。最近几年，通过产业协同拿地模式被同行运用得炉火纯青，房企也逐步发展出拿地的核心优势。诸如碧桂园、恒大、万科等头部房企多元业务加持，华夏幸福等产业新城模式，融创、世茂等并购模式，在土地市场有强劲竞争力，这些房企都储备了大量粮草。
一位第三方机构人士观察认为，受制于内外部环境变化，万达拿地的低价优势在逐渐减弱。他说，万达是在用2012年、2013年赚的低价钱，去2017年之后的高价市场上拿地。
其次，通过产业加持方式拿地，不同于住宅高周转模式，需要大量资金沉淀。在如今融资环境趋紧的大背景下，短时成效并不显著。
2019年，王健林欲收复失地，重返文旅，宣布在延安、兰州、沈阳、潮州等地计划进行百亿级别投资，涉及文旅、酒店、商业、医院等产业。
但这类资金需求量大、周期长的文旅项目并不如预期顺遂。这些新签的文旅项目大部分都是“轻资产”项目。界面新闻查实，仅有延安和兰州两个万达城项目是万达投资的重资产项目。大健康方面，也因资金等多方面发展受阻。
在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下 ，万达重提规模并非易事。今年的地产行业环境相比前几年，快速增长压力更大，行业排名靠前的大部分房企，都降低了今年的预期增速。已经掉队的万达地产，能否顺利达成目标，充满挑战。
