■本报记者 王丽新
2018年，虽各地土地流拍现象很多，但率先降价促销拿回销售款的房企仍然抓住了市场机遇，储备了不少土地。
据克而瑞地产研究统计，2018年全年， 销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%，其中，26家房企全年拿地货值超过1000亿元，22家房企拿地建筑面积超过1000万平方米。总体来看，2018年，房企更倾向于收紧投资准备“过冬”。
10强房企拿地货值占一半
融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素，导致2018年房企拿地较上年相对谨慎，且加速资源流向规模房企，但强者恒强的局面未变。
分梯队来看，TOP10企业新增货值、建筑面积集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分了百强50%的地块，而TOP3企业更是占到百强的24%。《证券日报》记者注意到，2018年全年，拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科地产，其拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。
对此，克而瑞认为，一方面是因为融资收紧，规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显；另一方面，销售额不断创新高，以及在高周转模式带动下，多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。
值得关注的是，2018年，房企的拿地销售比有所降低。据克而瑞统计，2018年TOP100企业拿地销售比为0.38，较2017年0.59的平均水平相去甚远。从各梯队来看，无一例外大幅下滑，一方面是这些房企在去年销售规模增长较快，例如富力、金科早在去年前10个月业绩就已经突破千亿元，另一方面，对市场持谨慎态度，导致其在投资拿地上相对保守，阳光城、泰禾、融信等企业拿地金额较上年下滑幅度较大。
向三四线城市下沉
在2018年上半年“冲规模、扩土储”，下半年“紧投资、稳现金”的全年走势下，百强房企投资布局也更多聚焦在市场热度高的三、四线以及中西部高能级二线城市。
事实上，《证券日报》记者也在采访中获悉，尤其是上半年，很多上市公司去一线城市或者二线城市周边的三、四线城市抢地，抢到地的房企基本都付出了比预期高的代价。下半年市场变化后，三、四城市土地出让才不那么火热，但仍有房企在赶末班车。
克而瑞认为，对比各房企2018年新增拿地单位货值和2018年销售均价可以发现，有50%的企业单位货值较销售均价下降，这也与去年房企热衷在三、四线拿地相互印证。在TOP20企业中，绿地、新城、招商等降幅均超过20%，新增土储向三、四线城市倾斜明显。
即便三、四线热度开始衰退，但全年仍有半数企业投资在下沉，一方面是希望赶上三、四线的末班车，另一方面是平衡布局结构。
据克而瑞统计，从2018年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三、四线依然是多数房企的首选。房企在三、四线新增土储建面占比接近六成，比二线城市高出20个百分点，一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有4%。
但从四季度来看，此前需求过度透支、棚改力度衰退的效应逐步显现，部分三、四线城市市场降温显著，在整体谨慎投资策略下，房企开始收缩对低能级城市投资力度，并逐步开始回归二线。数据显示，四季度典型房企在二线城市投资拿地建面占比已基本与三、四线持平。
克而瑞预计，在谨慎投资预期下，2019年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性，通过快速扩大土储来冲击规模暂时告一段落。2019年无论是龙头房企还是中小房企，整体的投资态度都将进一步趋于保守，安全过冬成为房企的共识。
