一二线城市下调利率，三四线城市如何松绑楼市？
岁末年初，楼市松绑的消息汹涌来袭。
北京、深圳、广州下调房贷利率，山东菏泽取消限售，广州微调公寓限购，珠海被传放松限购……临近岁末，楼市政策调整的任何风吹草动，都像亚马逊雨林的蝴蝶，掀起太平洋的轩然大波。
是否能从诸多迹象中，寻找到调控政策变化的草蛇灰线？
>> 除了下调房贷利率，北上广深还有什么松绑动作？
2019年1月，北京多家银行首套房贷利率普遍执行基准利率上浮10%的规定，这比此前上浮15%-30%的情况已是大幅优惠。同为一线城市，广州1月也传来首套房贷利率上浮5%的消息，明显下滑。此前，深圳的房贷利率也有所松动。数据显示，2018年12月有17个城市首套利率均值出现回调。
作为楼市标杆，“北上广深”的动作被市场解读为调控放松的信号。
不过，深圳房地产协会有人士公开表示，房贷利率松动原因更多是货币政策定向宽松导致房贷利率上浮幅度缩窄，“深圳部分大行房贷利率上调幅度下降，并不是调控政策松绑。”
某大型开发商高管告诉《中国经济周刊》记者，一二线城市仍难说放松，排名靠前的几大地产商近几个月都停止拿地或者极少拿地，猜测政策变化没有多少意义，最终还是要看市场的变化。
数据显示，万科2018年4季度拿地额同比萎缩34%。
除了下调房贷利率，广州2018年12月还松绑了公寓限售政策。仅从政策本身来看，广州仅仅做了一点微调。2017年3月30日，广州发布了极为严厉的调控政策，规定在2017年3月30日后入市的商服物业，只能卖给企业，不能卖给个人。直接目的是封堵有人借买公寓规避限购房产的漏洞。
广州该政策实施后，有地产研究机构的数据显示，广州商服类地产成交狂泄近50%，至今交易冷清，库存由5个月攀升至33个月，但整体价格较为平稳。
2018年12月19日，广州将该政策调整为：2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
从堵漏洞到松口子，广州调控政策确有微调。
此前，广州还被传出取消限价措施。广州10月19日迅速回应并无此事，强调将严控房价，严禁拆分价格报备。
“严禁拆分价格报备”是遏制房价上涨的关键一招。广州一位人士介绍，因严格限价，广州部分楼盘销售价甚至低于楼面价，开发商卖房时就一份房屋买卖合同，一份装修合同。
不光是在广州，借装修合同弥补价格空间，或者悄悄涨价是不少一二线城市的“标准动作”。
限价是“坚决遏制房价上涨”的核心举措，广州显然还没有迈出解禁“限价”这一步。迄今为止，其他一线城市均未推出更大力度的松绑动作。
>> 取消限价？衡阳紧急澄清：只是暂停，还可以恢复
限价是这两年来楼市调控的核心措施之一。一旦取消，无疑意味着大松绑。
2018年12月26日，衡阳传出取消限价的消息。
衡阳下发的文件称，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，所以暂停执行2017年12月下发的衡发改价控【2017】6号文件。
外界认为，衡阳就此打响取消限价第一枪。
12月26日当天，衡阳火速澄清：第一、文件只是计划下发，但现在还没发下去，还没对外公开；第二、并没有说要取消限价，而是暂停执行；第三、销售价格还是要监管，今后根据楼市情况和上级的意见也可以随时恢复。
被暂停的衡发改价控【2017】6号文件的核心内容如下：
一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。
二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。
三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。
四、开发企业拿到预售证后须一次性公开全部销售房源对外销售，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格与监制价格保持一致，且成交价不得高于标示价格。
《中国经济周刊》记者从多名衡阳当地人士处了解，衡阳根本就没有限价，顶多就像文件所说的规范。
外部机构数据印证了这一说法——2018年11月，衡阳新房价格为7272元/平方米，环比增长10.3%，同比增长50%。另一家外部机构给出的数据，今年11月份衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米，环比为3.59%，同比为47.52%。
尽管是被误读，疑似取消限价的消息依然过于惊悚，让衡阳市政府不得不立刻改正。12月27日晚，衡阳市政府发文撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，全文如下：
“鉴于衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》(衡发改价服【2018】45号)，对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件。
衡阳市委市政府将坚决贯彻‘房子是用来住的，不是用来炒的’原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控，以坚决的态度，坚定的韧劲维护衡阳房地产市场的平稳健康发展，维护广大群众的切身利益。”
此后，全国暂未曝出取消限价的消息。
>> 菏泽取消限售，打响调控松绑第一枪？
在衡阳之前，更火爆的是山东菏泽。
2018年12月18日，山东菏泽取消限售，被视为“打响调控松绑第一枪”。
菏泽政策原文称：“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”
也就是说，一年前，菏泽出台限售政策，本地人买房2年后才能卖，外地人买房3年后才能卖，今后取消。
除此之外，菏泽市改文件还写道：“对实力强、信誉好的企业不再监管(商品房预售资金)，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。”
某开发商高管告诉《中国经济周刊》记者，这是为开发商松绑，让开发商能尽快拿到卖房子的钱，更方便地使用回笼资金。取消限售和取消预售资金监管两条合在一起看，就是“增加市场流动性”，前者是提高房子的流动性，后者是提高开发商的资金流动性，希望市场活起来。
>> 从菏泽到衡阳，房子卖不动了？
菏泽消息一出，立刻有专家说这类似于2014年调控松绑时广西北海取消限购的消息。事后来看，上一轮调控的信号枪的确是在三四线城市打响的，此后开始去库存，全面松绑。
一位资深地产人士直观判断，“菏泽敢第一个跳出来，我觉得，他们应该也是谨慎的，应该有所依据，但首先还是市场的变化。”
政策总是因时而变。国家统计局公布了11月全国70个大中城市房价指数，其中5个城市新房价格下跌，二手房房价下跌城市增至17个。
2018年11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。
库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。湖南宁乡一位地产中介商告诉《中国经济周刊》记者，当地房价可以说是断崖式下跌，有大开发商精装改毛坯，从高点的7000元/平米的精装，到现在出现4900元/平米甚至4300元/平米的毛坯房，就是变相降价。“二手房行业也很惨，我们这儿平均每天至少有一家房产中介店铺关门。”
衡阳12月26日晚流出的文件称：目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定。
当地人士说，“我的两套房子挂了两三个月，都没人来问，就知道房价跌了。”
衡阳市住建局官网消息称，“5月份，中心城区住宅均价连续回落，可见政府稳定衡阳房地产市场价格的决心得到初步成效，衡阳房价上涨的亢奋行情已经得到遏制。”
与此同时，湖南地产人士告诉《中国经济周刊》记者，今年五六月份开始，衡阳各开发商积极入市，大力推盘后集中放量，到下半年更是将回款作为第一目标。
不仅是快速“去化”，据《中国经济周刊》了解，不少排名靠前的大型开发商在三四线城市停止拿地。衡阳的土地市场可窥端倪。11月23日，衡阳推出13宗土地，拍出12宗，流拍一宗。
一个细节释放出耐人寻味的信息：衡阳市政府旗下的城建投拿了11宗地，外地大开发商已销声匿迹，“衡阳雁去无留意”，与上半年的形势判若云泥。
>> 三四线城市转冷，棚改货币化安置政策退场有多大影响？
为何会出现这种转折？
真相总是藏在细节中。菏泽取消限售文件的全文标题——《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》透露出关键信息。
全国棚改看山东，山东棚改看菏泽。这几年，山东棚改数量持续位居全国第一，2017年约占全国的12.7%！菏泽呢？2017年的棚改量高达18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。
据菏泽上述文件，“棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人”。
公开数据显示，菏泽全域人口900多万人，但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。
仅从这两组数据对比看，棚改已被放大到极致。
菏泽是全国三四线城市的缩影。在过去的几年里，棚改是不少三四线城市房地产市场的决定性因素之一。
短短两年，棚改政策也让衡阳房地产实现大逆转。
两年前，衡阳还在为高企的库存发愁。如，2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。
2016年8月，衡阳市政府下发《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》明确提出，“不断加大货币化安置力度”，“城区原则上不再新建棚改安置房，鼓励征收房屋主体购买符合条件的商品房用作棚改安置房源，提高货币化安置比例”。
2018年5月初，《中国经济周刊》记者拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月。
衡阳市住建局的一份材料称，“(2018年)一季度市场库存告急，卖方市场一度陷入‘无房可卖’的囧境。”
为何如此火爆？棚改货币化安置堪称轰隆作响的发动机。据公开数据，衡阳市2018年保障性安居工程重点民生实事城市棚户区计划改造16518户，截止12月4日，城市棚户区改造开工16518户，任务完成率100%。
若以每户100㎡计算，则总面积可达165万平米。2018年1-5月份，衡阳市中心城区累计批准预售商品房141.72万㎡。两相对比之下，棚改对当地楼市的支撑作用之大，一目了然。
然而，“高速列车”戛然而止，市场再次逆转。
6月下旬，一则有关棚改的消息流出：棚改项目审批权收回至国开行总行。市场为之震动，当时房地产企业股票大跌。此后的一系列政策均表明，棚改政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另有数据：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。
某省住建厅人士称，当地2019年棚改规模大幅度减少。“要化解存量，严控增量。”
华创证券研报认为，受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。
>> “房住不炒”大原则下，“因城施策”或将成为2019年楼市调控的主基调
菏泽取消限售政策一出，不少地产研究机构和人士认为，其他城市将加入这一行列，各地政策微调的趋势将逐渐清晰。
2018年12月21日，珠海市住建部门人士向媒体透露，非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保的政策，社保缴纳年限最低只需要1个月。购房门槛显著降低。
1月3日，青岛市高新区取消公证摇号购房，成为全国第一个暂停公证摇号购房的地方。
全国其他城市亦多有微调政策出台。
菏泽在解释取消限售政策时表示，“根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。”
“因城施策”或将成为2019年楼市调控的主基调。
实际上，已经有不少房地产人士公开称，因城施策，或者叫做一城一策是今后地产调控的政策框架，还有更多的细节在坊间流传。
然而，“分类调控、因城施策”是否就意味着调控松绑？《中国经济周刊》记者从某省住建部人士得到的说法是，调控权会有所下放，压实地方调控主体责任，但并非放松。
“房住不炒”依然是主旋律。2018年7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
