沪深两市上市公司2018年业绩正进入集中披露期。据iFinD统计数据显示，A股49家上市房企营业收入总计为9219亿元，同比上涨22%；归属于母公司股东的净利润合计1128亿元，同比增长25%，即平均每家上市公司约赚23亿元，平均每家比去年多赚4.5亿元。
值得一提的是，在上述49家上市房企归属于母公司股东的净利润方面，34家同比上涨，15家同比下滑，仅2家亏损。
《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现，在这49家上市房企中，归属于母公司股东的净利润处于增长状态的企业接近七成，总体来看，随着销售规模的增长，房企归属于母公司股东的净利润总体呈上涨趋势。
有分析师向《证券日报》记者表示，受结转周期影响，2018年的盈利水平主要是由过去两三年开发的项目决定，而得益于楼市2015年至2017年销售火爆，大型房企销售均处于“量价齐升”阶段，高质量可结算货值充沛，不少企业毛利率有所上行，房企利润增幅高于营收增幅。
近七成房企净利润上涨
从2018年年报数据来看，不同梯队房企净利增长速度不同。
据《证券日报》根据iFinD统计，2018年度，上述49家房企，平均每家每年归属于母公司股东的净利润为23亿元，2017年度则为18.5亿元。
具体来看，归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有18家，占比为37%，同比上升2个百分点；1亿元-10亿元之间的则为20家，占比约为41%；近七成房企净利润实现了同比上涨，亏损企业明显减少。
值得一提的是，截至目前，A股房地产板块归属于母公司股东的净利润最高者为万科，达338亿元，同比上涨21%。万科、招商蛇口、华侨城和新城控股这4家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，地产行业集中度进一步提升，大中型房企保持了稳定的利润增幅，部分中型企业净利润增速有所提升，不少中小企业净利润则偏低，甚至今年已经出现卖项目缓解资金紧张的现象。
另据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2018年房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。
但房地产板块整体销售增速已经出现放缓迹象，2018年，500强房地产开发企业存货周转率、流动资产周转率等重要运营指标总体处于近6年里较低水平。相较以前的强调开工速度、预售速度，去化问题已成为影响企业周转速度的重要因素。
盈利能力待考
事实上，上述49家上市房企近两年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升，由904亿元上升至1128亿元。
据《2017上市房企毛利率排行TOP50》显示，2017年行业毛利率排行榜前30强房企毛利率基本突破30%，前10强房企毛利率半数超过40%。目前来看，2018年房企盈利能力也在平稳上升。但分析认为，这两年房企整体毛利率较高，是建立在前期土地成本相对较低的条件下，尤其是2015年前所拿土地价格，对比其售价而言成本优势明显。
但对于上市房企来说，压力还在后市。
目前来看，2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱；2017年，行业销售依旧创新高，但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制，销售回款下滑；2018年，多数房企都注重现金流指标，因此有些企业销售回款率提升明显，但仍有部分房企销售回款在70%上下徘徊，其中甚至包括千亿元量级的房企。2018年，尤其对上市企业的管理层来说，融资渠道受阻，多数房企用遍了融资工具，仍难以得到大量低成本融资，因此有些房企出现了几个月没有拿地的情况，土地储备的不足，将对今年下半年和明年上半年销售情况造成影响，甚至某些房企在某些城市会出现断货现象。
房企现金流压力之外，是毛利率短暂回调之后的整体下滑趋势。2016年，全国地王频现，这些项目正陆续入市变现，受结转周期影响，这奠定了中长期毛利率的下行趋势。
有房企高管曾向《证券日报》记者表示，从2016年开始，部分房企拿地开始激进，这会反映在2020年-2021年的收益上，届时融资成本若无法降下来，利润指标将会相对难看。
