4月份，上市房企年报季接近尾声。去年蜂拥登陆港股的房地产物业服务企业，也在近期陆续公布了2018年的成绩单。
《每日经济新闻》记者梳理发现，彩生活、新城悦、雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务、祈福生活服务等港股上市物业服务企业均已披露年报。截至目前，在A股和港股上市的物业服务企业已达14家。仅今年3月份，就曾创造一周内连续2家物业服务企业上市的记录。
从上市物业服务企业2018年的数据看，营收规模都在增长，其中绿城服务营收规模最大，达67亿元。值得关注的是，物业企业间营收差距较大，部分物业企业营收还不到4亿元，和头部企业差距很大。
值得注意的是，今年一季度，14家上市物业服务企业中，股价涨幅超10%的就有13家，有5家涨幅超30%。
“商品房开发速度已经放缓，但龙头企业在物业行业的跑马圈地却正在路上，物业服务业的内部整合节奏将明显提升。”有业内人士分析认为。
“房企派”物业公司加速扩张
2018年，不少物业服务企业的业绩可圈可点。净利润大都持续增长，营收不断增长也带来净利润的同步提升，由于物业企业受政策波动影响很小，收入来源相对稳定，也成为房企多元化的重点突破点。
以碧桂园服务、绿城服务、保利物业为代表的TOP10企业，管理面积已全部跨越“1亿平方米”大关，且增长速度较快。
如碧桂园服务，其近4年的在管面积数甚至从194个增至840个，在管面积由1.6亿平方米增长至5.05亿平方米，在管面积复合增长率处于高位，尤其第三方管理项目承接量，保持高成长。2018年碧桂园盈利达到9.3亿元，也成为当年港股市场上最会赚钱的物业服务企业。
此外，2018年雅生活服务也实现了8亿元的盈利，彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。
伴随业绩的提升，资本市场对物业服务行业的认可越来越高，企业受到的支持也显著增加。
中海物业、雅生活、彩生活、中奥到家、嘉宝股份、南都物业等上市公司，借助资本量，均有较大收并购动作。
不过，在港股上市的物业企业中，浦江中国是唯一出现净利润负增长的企业。年报显示，浦江中国净利润由2017年的0.36亿元减少约27.6%至2018年的0.26亿元。其营收规模也在上市物业企业中垫底。
分析上述物业企业的增长路径，不难发现一个特征——TOP10物业服务企业的母公司均为房地产企业。
以关联地产开发业务、承接自身项目等方式发展物业服务，使得TOP10物业服务企业在营业收入、净利润、管理面积等方面，能够超出其余的港股物业企业约3~4倍。
以碧桂园服务为代表，凭借碧桂园集团的开发规模的增加，其业务增长迅速，2018年在管面积达5.05亿平方米，股东应占利润为9.23亿元，比2017年同期增长5.22亿元，涨幅达129.8%。
同样，永升生活服务、新城悦等也受益旭辉、新城开发业务的增长，实现管理规模和营收大涨，受到资本认可。
再如目前平台服务面积最大的彩生活（11.22亿平方米），公司合约管理总建筑面积5.54亿平方米，合作面积3.19亿平方米、同盟面积也达2.5亿平方米。
新城旗下的新城悦，截至2018年12月31日，在管面积为42.9百万平方米，较2017年末增长18.2%。而其在管面积项目有71.7%来自于新城系，28.9%来自于第三方（2017年这一比例为27.8%，第三方业务拓展略显乏力）；在服务收入上，新城系项目贡献率为78.1%，第三方贡献率为21.9%。
凭借母公司的强大依托，TOP10物业服务企业从资本市场收到的预期也比较好，估值水平相对较高。
据《每日经济新闻》记者统计，物业服务企业的市盈率大部分在20倍以上，部分企业达到30~40倍的估值，主板上市的物业服务企业平均估值也达到了27.6倍。
例如碧桂园服务，2018年估值接近400亿元，已经超过地产股前20强的市值水平。
据统计，14家上市物业服务企业中，2019年第一季度股价涨幅超10%的就有13家，有5家更实现了超30%的涨幅，其中新城悦、永升生活服务、中海物业涨幅超过50%，新城悦股价涨幅更达110%，颇为亮眼。
成本与效率成阶段性考题
业绩和估值之外，得益于房地产企业旗下公司的身份，物业公司还可直接成为房企项目的社区服务商，获得更多的资金和项目资源。
“社区服务商借助房地产企业丰厚的资源，在资本市场能够获得多的融资支持。”相关业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出。
而随着资本的注入，龙头物业企业可以借此通过收购断展社区服务管理规模，快速提升市场占有率。
如新城悦，截至2018年底，其在管项目为200个，较2017年末净增加23个，在管社区已覆盖全国23个省、自治区和直辖市。
上述业内人士指出，2017年~2018，业内规模扩张成为社区服务商寻求快速成长的主要方式之一，收并购规模持续扩大。但竞争模式分为显性、隐性双线模式。
显性模式主要由资金充裕的品牌社区服务商为主，以收购、联合收购、股权合作等模式获取实际管理项目来扩大管理面积，加速全国化布局；
隐性模式主要由以平台搭建模式见长的社区服务商为主，通过平台服务、智能化设备的输出，联动中企业的用户增值消费市场，提升企业平台的注册用户与活跃用户。
的确，随着小型社区服务商的市场竞争更加激，生存艰难使他们或被收购，或联合抱团。
不过，安居客首席分师张波指出，在目前行业中，被收购兼并的社区服务商大多是小型企业，资金供应不足，营业收入处于亏损状态。收并购后“新东家”将提供大人、物力、财力来努扭转现状，这势必会增加扩张成本。
“而且规模快速扩张会使管理半径过大，可能导致管效率降低。此外，收并购双方的文化价值差异存在较大变数，从人员配置到管理再到企业价值观念，需要长时间的磨合期。”张波认为，物业运营属于轻资产运营模式，能够把ROE做到较高水平。所以在行业的整合阶段，会越来越考验企业对人均管理效率的提升，必须要充分用社区服务平台以及科技产品，提高服务品质、减少成本开支。
