近日，红星美凯龙(01528.HK、601828.SH)发布2021年度业绩报告。
年报显示，2021年，红星美凯龙实现营业收入155.13亿元，同比增长8.97%；归属股东净利润20.47亿元，同比增长18.31%；整体毛利率61.7%，较2020年增加 0.2个百分点。
自营商场营收占比52%
红星美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，同时，还提供包括互联网零售、家装、设计等泛家居消费服务。
据了解，就零售额而言，2021 年红星美凯龙占中国连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为 17.5%，占家居装饰及家具商场行业（包括连锁及非连锁）的市场份额为7.4%。
2021年，红星美凯龙经营了95 家自营商场，278 家委管商场，10家战略合作商场，69个特许经营家居建材项目，共包括 485 家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的 224 个城市，商场总经营面积 2230.35 万平方米。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，年报显示，红星美凯龙大部分收入来于自营模式，2021年，其自营商场租赁及相关收入为 80.95 亿元，同比上升 21.1%，占营业收入的52.2%。
2021年红星美凯龙正常运营的自营商场（包含联营、合营），其平均实际单位经营收入为人民币 90.86 元/平方米/月，相比 2020 年的平均实际单位经营收入 78.29 元/平方米/月有所上升，主要原因是2020年公司自营商场受疫情影响，以及公司推出疫情免租政策。年报显示，在报告期内营业收入前十的门店，均属于红星美凯龙自有物业。
截至报告期末，红星美凯龙自营商场总经营面积 8,455,485.57 平方米，平均出租率 94.1%。其中，一、二线城市自营商场经营面积占比超 80%。2021年，公司新设 3 家自营商场，关闭 1 家自营商场，另有 1 家商场由委管商场转自营商场。截至2021年末，公司有 19 家筹备中的自营商场。
据介绍，自营商场是红星美凯龙通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关收入。
轻资产转型
委管商场指红星美凯龙通过组建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。
委管商场使红星美凯龙以轻资产模式实现下沉市场的快速渗透，满足了公司目前的战略需求，年报表示，公司将在全国范围内重点加快委管商场的发展步伐。
红星美凯龙表示，2022年将围绕“轻资产,重运营，降杠杆”稳步推进主营及扩展性业务。公司副总经理、董事会秘书邱喆还在业绩说明会中表示，未来会考虑将公司围绕“轻资产”转型所展开的业务（如家装家居一体化、主题馆），进行单独地业绩披露。
2021年，红星美凯龙委管业务收入（包括项目前期品牌咨询委托管理服务收入、项目年度品牌咨询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询费收入、商业咨询费及招商佣金收入）为 32.56 亿元，较上年同期下降 9.1%，公司表示，主要系工程项目咨询及商业咨询项目数量减少所致。
此外，红星美凯龙委管业务的经营稳定性也存在一定风险，2021年红星美凯龙有14家委管商场关闭，其中有5家是委管合同到期不再续约，还有9家商场都发生了提前解约。
截至报告期末，红星美凯龙委管商场总经营面积 13,848,061.93 平方米，平均出租率 91.4%。其中，三线及以下城市委管商场经营面积占比约 70%。2021年，公司新开了20家委管商场，关闭14家委管商场，另有 1 家委管商场转为自营商场。截至报告期末，公司筹备的委管商场中，有 327 个签约项目已取得土地使用权证/已获得地块，其中，三线及以下城市筹备中的委管商场数量占比超 70%。
投资性房地产占总资产70%
值得注意的是，截至 2021 年末，红星美凯龙95 家自营商场中，自有商场 61 家，相关物业资产计入投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。
截至2021年底，红星美凯龙投资性房地产账面价值为955.75 亿元，占资产总额的比例为 70.70%。报告期内，公司投资性房地产公允价值变动收益为 3.74 亿元，占公司利润总额的比例为 13.36%。
截至2021年底，红星美凯龙的资产负债率为57.44%，较2020年下降了3.71个百分点。其表示，公司未来扩张模式以轻资产为主，对于储备中的自持物业的建造投资有限，因此未来投资性房地产的规模稳定。
另外，红星美凯龙还提醒投资者注意，公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业 A 股上市公司普遍采用成本模式计量的方式缺乏可比性。
此前，网络上有微博大V"乔令"发表文章，指出红星美凯龙通过公允价值计量方法，利用房地产评估虚增利润。当时美凯龙回应称，该文章不属实，公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理方法符合会计准则规定。
红星美凯龙在年报中，又对公司投资性房地产的公允价值计量方式做了说明。
对已投入使用的建成物业使用收益法进行估值：参考建成物业单位可出租面积市场月租金（每平方米）或基于市场情况预计可获得的租金收入，按适当的资本化率折现以厘定投资性房地产评估价值。
对处于开发阶段早期的在建物业采用直接比较法进行估值：基于投资性房地产在当前状态下处置时的立即可获得的收益，并参考投资性房地产所在市场的可比交易的相关信息以及根据在建物业的特定情况进行调整。
对处于其他开发阶段的投资性房地产采用假设开发法进行估值：假设该类投资性房地产将遵循既定的开发计划开发至可使用状态。为获取其公允价值，通过考虑相关市场中可获取且可比较的销售数据进行直接比较，并扣除在评估师预计在评估日至完成开发前将产生的建造成本及专业费用。
年报中显示，红星美凯龙投资性房地产在2021年12月31日的公允价值，由独立评估师北京华亚正信资产评估有限公司进行评估。
