近日，三度折戟IPO的三巽控股集团有限公司（以下简称“三巽集团”），再次向港交所提交了招股书。此前，据港交所披露，三巽集团的招股书已于4月27日转为“失效”状态。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，目前，房地产行业的“内卷”，迫使中小房企，只能是在产品力上下功夫。而三巽集团在经营上，也一直在宣称秉持“创造幸福生活”，以匠心筑造产品，为幸福生活赋能。
但从招股书中看到，近年来，尽管三巽集团营业收入增长不错，毛利率却有所下降。目前仍重仓三四线城市，随着棚改福利的减少，或给公司未来发展埋下隐忧。
第四次递表
公开资料显示，三巽集团创立于2004年，是一家总部位于上海，植根安徽省、布局长三角地区的房地产开发商，专注于住宅物业开发及销售。三巽集团控股股东钱堃及妻子安娟、钱堃之父钱冰持股占比高达95%。
招股书显示，过去三年，尽管三巽集团的营业收入不断增长，但2020年相比2019年，由于疫情的影响，净利润出现了下滑。2018年-2020年，三巽集团的收入分别为7.23亿元、31.08亿元及39.46亿元，同期毛利为2.06亿元、9.78亿元及10.64亿元，毛利率分别为28.6%、31.5%、27.0%。归属股东净利润5762万元、4.42亿元及3.67亿元。
毛利率由2019年的31.5%下降至2020年的27.0%，主要由于四个于同期新交付的项目（即亳州公馆、利辛铂悦府、利辛文州府及滁州三悦澜山）的毛利率下降，部分被宁阳铂悦府及亳州公园里录得相对较高的毛利率所抵销。
同时，2017-2019年，三巽集团的土地使用权成本分别为0.43亿元、1.43亿元、7.17亿元，占销售成本的比例从22%上升至33.6%，也一定程度上影响了毛利率。
2019年10月17日，三巽集团首次向港交所递交招股书，6个月的等待之后，首个招股书“失效”；2020年4月27日，三巽集团再次递交招股书。当年10月，三巽集团招股书收到第二个“失效”；因此，三巽集团十天之后，三次递表。
三巽集团为了上市，下过不少功夫，还先后从正荣地产挖走两员大将，王本龙和朱浩。王本龙曾是正荣地产的“火箭总裁”，三年从区域总到总裁位置，朱浩是王本龙在正荣地产的得力助手。
业内人士表示，在失效3天后，近期三巽集团四度递交招股书，或是因为面临着“三道红线”政策的规定，房企融资渠道持续收紧，港股是中小房企打通上市融资渠道是其拓展融资的首选。
区域经营风险仍存
2014年，“房地产开发”被正式列入到三巽集团的业务范围。早期发展阶段，三巽集团主要专注于三四线城市及其周边城市的物业市场，乘三、四线城市“棚改”红利东风，三巽集团在安徽多个城市进行布局。2015-2017年，三巽集团在安徽获地超10宗，后拓展至二线城市的物业市场。
2018年，三巽集团将总部迁移至上海，并开启全国化发展，以抵抗企业区域化的风险。一方面积极与总部在上海的房企合作，另一方面，走出安徽进入江苏、山东等地，同时，三巽集团也一直积极筹备上市。
不过，据招股书显示，截至2021年2月28日，三巽集团的土地储备为440万平方米，其中约370万平方米位于安徽省内，占比达83.4%，对安徽省内市场具有极高依赖度。三巽集团的开发项目有45个，其中35个项目位于安徽省、九个位于江苏省及一个位于山东省。
虽然江苏、安徽和江西等棚改市场规模整体仍处高位，但三巽集团重仓少数三四线城市，带来的区域集中风险较高。一方面，布局范围过窄使得三巽集团受单地政策、需求影响过大，没有太多腾挪空间；另一方面，三四线城市的棚改红利已近末端，于2018年起棚改政策全面缩紧。
关于如何应对三、四线棚改红利逐渐减弱的经营策略变化，三巽集团并没有向每日商业报道（www.bizvcw.com）做出回复。
数据显示，2018年，12个重点省份棚改计划开工量372.8万套，全国占比达到53%。2019年，这一数据下滑至176.4万套，同比下降53%。2020年，12省计划开工量进一步下滑至131.4万套，同比再降26%，较2018年下降65%。
资产负债率达135%
招股书显示，三巽集团资产负债比率由2018年12月31日的140.5%上升至2019年12月31日的204.0%，主要由于借款总额因增加土地收购及物业开发的融资需要而有所增加。2020年12月31日下降至135.9%，主要是由于竭力降低2020年的资产负债比率和权益增幅超过同年的借款增幅。
三巽集团称，融资成本由2018年的8600万元大幅增加至2019年的4.43亿元，主要是由于扩充业务令预售保证金以及银行贷款及其他借款总额增加，导致预售保证金利息、银行贷款及其他借款利息增加，部分被资本化利息增加所抵消。
每日商业报道（www.bizvcw.com）发出采访函，问询如何应对融资成本高的现状，截至发稿，三巽集团并没有做出回应。
尽管在努力增加自身的投入，降低资产负债率，但目前，三巽集团资金来源基本依靠外部融资。2018-2020年，三巽集团的金融负债分别为20.0亿元、46.8亿元、54.2亿元。
房地产行业在目前的政策环境之下，房企欲以规模增量取胜，恐难。市场洞察力、产品力才是行业中小房企行稳致远核心竞争力，“小而美”一样能够撑起一片天。不然，只能沦为被龙头企业整合的对象。
