近日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（代码001979，以下简称“招商蛇口”）发布了 2020年度财报。
年报显示，招商蛇口已重回行业前十，营业总收入约为1296亿元，同比增长32.71%。与招商蛇口销售业绩的强势恢复不相一致的是利润和股价表现不尽如人意，出现了“增收不增利”的情况。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，招商蛇口2020年净利润同比大幅下降10.31%，同时归母净利润下滑更为明显，同比下降23.58%。对此，招商蛇口将原因归为投资收益下降、计提存货跌价准备下降、毛利率下降、转让子公司产生投资收益减少等。
毛利率下降
招商蛇口属于招商局集团，该集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，香港地区四大中资企业之一。2015年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，成为现在的“招商蛇口”，拥有丰厚的家底和央企背景。
2020年报显示，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率录得 58.84%，净负债率录得 28.81%，现金短债比录得1.23，位列“绿档”之列，属于行业少数未踩“三道红线”的房企之一，未来拥有更大的融资空间，利于未来扩大土储规模，在融资受限的大环境下也更具资金优势。
尽管营业总收入大幅度增长，但归母净利润下跌23.58%，这是自2015年招商蛇口重组以来，利润首次出现负增长。
年报显示，2020年，招商蛇口的社区开发与运营收入为1012.57万元，同比增加19.75%，占总营收比重的78.12%。不过，毛利率却同比下降6.14%。园区开发与运营的毛利率虽然同比上升3.33%，但占比仅21.78%。
具体来看，招商蛇口的规模扩大，房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。以深圳地区为例，毛利率已从2018年的52.6%连续跌至2020年的37.4%。
招商蛇口在年报中解释称，受疫情影响，酒店业务客流量及入住率、租赁业务出租率有不同程度下降，毛利率也随之降低。在此期间，为履行社会责任，开展了较大范围的减免租金活动，公司租赁业务收入及毛利率均因此受到较大影响。
计提拖累净利润
招商蛇口参考市场价格对2020年末存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，本年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元；减少公司2020年度归属于上市公司股东的净利润21.84亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加7.5亿元。
涉及存货跌价准备的包括北京、佛山、重庆、珠海、郑州、济南等地的项目，仅佛山所有的项目计提存货跌价准备约7.4亿元。招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，这部分资产计提减值是2016、2017年招商蛇口在市场上联合拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，公司从而计提了存货跌价。
招商蛇口财务总监黄均隆称，受房地产宏观调控及疫情影响，招商蛇口有部分项目的盈利水平没有达到预期。出于稳健财务政策的考虑，招商蛇口计提了减值准备。“至于后续是否还会存在减值，要看行业政策，要看市场，并且要看那个时候我们公司的资产状况来决定，现在还定不了。”
少数股东权益大增
拿地方面的决策不止影响了计提存货跌价准备，也在一定程度上影响了少数股东权益的增加。2020年，招商蛇口少数股东损益约为46.6亿元，占比约27.6%，同比增长65%，这也侵蚀了其归母净利润。
合作拿地模式侵蚀了招商蛇口的部分利益。2017年至2019年三年间，招商蛇口新增土储从1023万平方米一路攀升至1423万平方米，但同期拿地权益比例却由63%下降至55%。
黄均隆表示，我们在2017年有大量合作拿地的情况，这部分地块在2020年进入结转时期，所以去年少数股东损益有所上涨。但他也强调最近三年，招商蛇口的拿地权益比在适当增加，未来结转权益利润贡献要比今年多一些。
除了合作拿地，仅2020年下半年至今，招商蛇口在公开市场上，通过增资和股权转让方式为长沙懿德、苏州招融致新、深圳乐艺置业等项目公司引入合作方。
董事总经理蒋铁峰认为，房地产开发商业利润下降已是普遍现象，但招商蛇口也清醒地看到自己的问题，在房地产早就过了土地红利和金融红利的时代，招商蛇口现在要向管理要效益。
与此同时，拥有丰厚家底的招商蛇口，却与预期不同，全口径销售合约金额排名一度退至十名开外，股价一路从2018年初25.16/股的高位下跌，截至3月25日收盘，招商蛇口的股价为12.57/股。
相比于不少高周转、高杠杆、快结算的房企在过去一年饱受“三道红线”的降杠杆困扰而言，招商蛇口的财务指标相对安全，但合作项目未来可能继续削薄招商蛇口的利润，招商蛇口仍需打破“增收不增利”的尴尬局面。
