报料有奖
南都深圳报料电话：0755-82121212
疫情之下，有的房企选择线上卖房，连环促销“打到骨折”；有的房企则选择“高管变主播”，线上召开业绩会，硬核“带货”自家2019年“成绩单”。3月17日晚9时，万科高管第一场“线上直播”——2019年万科企业股份有限公司业绩会如约而至。董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭及新任执行副总裁兼财务负责人韩慧华一同出席“直播间”。
作为一家以“危机感”闻名的龙头房企，两年前的秋天，以大幅红色标语“活下去”刷屏的万科自己也没想到，彼时“居安思危”的话语，却成为了过去两个月内无数人生活的真实写照。
而对“预言家”万科自己而言，面对这次疫情也同样压力巨大。2-3月份销售同比降低510亿；1季度或将对一万客户交付延缓，全年延缓交付预计涉及3.9万户……现金流吃紧，这一疫情期间困扰大多数房企的难题，同样成为万科当前面对的头号关卡，而其2019年所坚持的“收敛聚焦、巩固基本盘”却为万科面对疫情突袭时，赋予了最好的“抗风险能力”，“希望能多保留现金在手，应对不确定性，确保公司长远发展”，在业绩会上，朱旭在回应2019年分红派息方案同比下降问题时的如是回答，也从侧面印证了上述推论。
隔着屏幕，郁亮摘下口罩，在直播间那头说，万科将一如既往地继续努力，保持警醒，坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康的“活下去，活得好、活得久”。这一次，这9个字几乎成为了每一个聆听者在疫情之下的共同心愿。
危机感
“收敛聚焦，巩固基本盘”的2019年成绩单
昨日晚间，在业绩会发布之前，万科先行公布了2019年年报。从年报销售数据而言，谨慎的万科相较于其他龙头房企而言，并不算突出。
2019年，万科实现销售合同销售面积4112.2万平方米，合同销售金额6308.4亿元，同比增长3.94%。据了解，万科在过去一年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%。2019年，万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。集团全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年有所下降1个百分点。
在拿地和新增项目上，“收敛聚焦，巩固基本盘”的危机感同样贯穿。据统计数据显示，2019年，万科、碧桂园、保利、中海、融创五家房企拿地金额均超过千亿，万科成为去年拿地最多的企业。
但如果就万科自己而言纵向比较，2019年万科拿地规模仍呈现收缩态势。年报显示，2019年万科获取新项目147个，权益地价总额约1549.6亿元。2017、2018年万科新增项目分别为221个、241个，新增的建筑面积达到4613万平方米、5071万平方米，拿地权益总价则分别为1957.93亿元、1659.82亿元。
对于万科的拿地策略，张旭解释称，为了确保企业稳定，万科每年都会有一个仓位来保持持续发展，并在此基础上寻找好的投资机会。“无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是以项目为纲，以项目价值和价格是否匹配、是否是客户愿意买单的产品和服务”，张旭强调，无论疫情怎么样，中国房地产的中长期趋势不会发生根本性变化，城市化进程还会继续，人口和产业聚集也不会停止，万科也仍会遵循既往的投资逻辑和投资原则。
融资方面，2019年4月4日，万科成功配发及发行总数为262,991,000股之新H股，募集资金净额约为77.8亿港元；此外，2月，万科完成发行住房租赁专项公司债券（第一期）20亿元，票面利率为3.65%；9月，完成发行住房租赁专项公司债券（第二期）25亿元，票面利率为3.55%。此外还完成5亿元超短期融资券发行，及完成多次美元中期票据发行。
2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正。截至报告期末，万科有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。
2019年年报显示，万科资产负债率84.36% ，由上一年的84.59%下降0.32个百分点。截至报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%，相比2018年增加 2.98个百分点。
谨慎投资、量入为出的原则和良好的成本、现金流控制，不仅赋予了万科拿地时的底气，更是在2020年开局的疫情突袭下，成为了企业最好的“抗风险”能力。2019年喊了一年“收敛聚焦、巩固基本盘”的郁亮，成功提前为万科资金安全系上了一条“保险绳”。
疫情影响
免疫力下的“危”与“机”：农民种地是本分，不需要预测天气
在此次线上业绩会上，有关疫情影响成为了众人最为关注的焦点。疫情对销售、复工和现金流产生了怎样的影响？在业绩会上，祝九胜坦陈，“这场疫情整体上对公司的影响相当大”。
据祝九胜介绍，销售方面，万科2-3月份销售同比降低510亿。万科在湖北进入的3个城市——武汉、宜昌和鄂州， 1月23日之后基本销售为零，“虽然他们在整个集团占比只有3.1%-3.2%之间，但影响还是挺大的”；在交付方面，以一季度为例，万科或将对1万户客户有交付延缓的可能，全年的影响大概涉及3.9万户；在开复工方面，今年开工比以往年度整整晚了40天。“这些影响最终都体现在第四个方面，即现金流”，祝九胜说。
疫情之下，很多房企为了加快“回暖”速度，均选择了“打折降价”，万科会否跟进？祝九胜坦言，“定价应该是客户的权利，企业能做的是标价”，他表示，从过往很多年的操作来看，集团也不会对一线价格管理提原则性指引，每个项目的具体情况都是一线公司根据客户需求和访谈进行价格管理。
为了应对疫情冲击，全球降息和央行降准，这也引发了很多外界对于房地产行业的猜测，对此，祝九胜的回答相当“冷静”，“这些举措都是针对实体经济来的，对于我们所处的行业来说，影响不直接、不明显，更进一步说，对于房地产行业从监管部门央行的态度来看，金融政策仍然维持一致性和稳定性”。
而在郁亮看来，疫情危机过后的发展机会则更为重要。在业绩会上，郁亮提出了“危机三点论”，一是要有勇气，二是要有免疫力，三是要在“危”中看到“机”。
郁亮说，这场危机告诉我们，一种疾病在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康的基础来战胜病毒。对企业来说，强大的免疫力跟健康基础才能帮助我们渡过危机。
而在他看来，企业的免疫力来自于两个方面：首先是照顾好客户，生存下来，才有发展的前提；其次是，现金为王，手有余粮。郁亮强调，万科始终追求有利润的收入和有现金流利润，到今天为止，万科92%的项目仍然是普通项目，这都是为了保证有足够的流动性。
疫情“黑天鹅”突袭之下，房地产行业“救市”声四起，包括深圳在内的多地政府接连出台有关房地产行业的政策，甚至不乏有些地方出现了“政策一日游”的情况，对房企而言，这些政策将会起到什么样的影响？
业绩会中，面对上述问题，郁亮再次拿出了其经典的“农民论”——“当好农民种好地，农民是不需要预测天气的。对万科来说，我们始终需要心无旁骛的种好粮食，是我们的本职工作”。同时，郁亮现场呼吁，希望房地产的长效机制进快落地。对此，他提出了三条建议：一是，在人口流入城市增加各类人才用房，涵盖为城市发展做贡献的所有人，不仅需要为高科技人才提供，更要为物业、环卫工人、物流快递从业人员提供住房；二是，加大老旧小区的改造，凡是有物业管理的小区，疫情防控相对好做，没有物业防控的小区，压力比较大；三是，通过疫情发现，人们对健康产品的需求很强烈，房地产行业也要对为老百姓提供健康产品做贡献。
物业收入首破百亿，上市吗？
面对不确定性因素增多的未来，万科的多元化业务成为了关注焦点。而在2019年年报中，在所有业务中，万科物业作为唯一纳入BG的非开发业务，表现亮眼的一个。
截至目前，万科的业务架构为5BG(事业群)和6BU(业务单元)，5BG即全国四大区域加物业服务，6BU为商业地产、物流、冰雪度假、海外、长租公寓以及教育。
年报显示，2019年，万科营收来自物业服务的营业收入为127亿元，占总营营业收入比例3.5%，物业服务收入同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。万科万科除房地产外，自此有了另一个营业收入突破百亿的业务。
2019年，万科物业还干了一件大事，与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合，打造资产管理“航母”。报告期内，万科物业非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元；“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。
在业绩会上，有关万科物业的上市计划再次成为了一个“常问常新”的话题。郁亮也再次回应，“物业暂时没有上市计划，需要等到人们把万科物业当做城市服务商时，才会考虑上市”。
采写：南都记者 孙雅茜
