来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志
全媒体记者/刘毅
12月，“世茂系”过得不太如意。
出售物业引来问询，抛售房源也被迫停止。世茂集团拟“打折”出售资产的当天，却被穆迪、惠誉下调评级。
出售、腾挪、抛售
12月17日晚间，世茂集团发布出售资产公告。
公告显示，世茂集团间接全资子公司与买方（启怡、GAL、绍祥）签署买卖协议，世茂集团同意出售目标公司（加耀发展有限公司、得伦有限公司、Grand Victoria Finance Company Limited）销售股份及销售贷款，交易对价为20.86亿港元。
据了解，目标公司为特殊目的公司，专为拥有、发展、出资、推销及管理名为「维港滙」的西南九龙物业发展项目而成立，该项目的地盘面积约为15,748平方米。
买方为目标公司的现有股东，启怡、GAL、绍祥分别归属于爪哇控股有限公司、会德丰有限公司、信和置业有限公司控制，分别持有目标公司已发行股本的10%、22.5%、22.5%及相应股东贷款。
本次交易中，启怡、GAL、绍祥拟支付的交易对价分别为4.13亿港元、10.33亿港元、6.41亿港元，即分别对应世茂集团出售资产总代价的20%、50%、30%。
对于本次出售事项，世茂集团董事会认为交易会为集团提供额外的运营资金，并改善现金流量。出售资产所得款项净额预期用于业务发展、偿还本公司债务及用作本集团一般企业用途。
需要指出的是，目标公司的现时账面价值约28.57亿港元，而本次出售资产的交易对价为20.86亿港元，预计该出售事项会对世茂集团2021年财年确认亏损7.7亿港元。
宁愿亏损7.7亿港元也要出售上述资产，可见世茂集团的现金流情况。事实上，这并非“世茂系”本月首次拟出售资产，此前12月14日，世茂股份发布资产转让公告。
公告显示，世茂股份拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务控股有限公司（简称“世茂服务”），本次交易涉及包括世茂物业管理（简称“世茂物业”）有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为人民币16.54亿元。交易方式为现金交易。
截至上半年，上述公司物业管理业务在管面积约465万平方米。同时尚有47个在建项目的物业管理业务，未来预计交付面积约614万平方米，亦纳入本次交易范围。
据了解，商业物业管理业务为世茂股份辅助性业务，占公司资产、收入、利润的比重均在5%以下，业务占比体量较小。同时因交易产生的净利润预计约达11.6亿元。
世茂股份称，交易完成有助于补充公司的现金流，将为推进项目开发建设，提供更有力的保障。
不过，世茂股份出售物业资产引发证监会关注，在14日晚向世茂股份下发问询函，要求世茂股份说明本次交易必要性、交易对价公允性、交易安排及潜在关联交易等。
关于交易必要性。公告显示，世茂物业2020年、2021年上半年的归母净利润率分别为16.8%、18.7%，而上市公司分别为7.1%、9.6%；世茂物业2020年净资产收益率为47.0%，而上市公司为5.9%。
基于此，上交所要求世茂股份说明本次交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，是否损害上市公司利益和中小股东合法权益。
事实上，12月似乎是“世茂系”的水逆之月。
同样是14日，上海世贸房地产发布的《关于浦城路580弄小区房屋后续处理的情况说明》指出，我司持有的浦东新区浦城路580弄小区房110套房屋于2021年10月开始销售，随即网上出现各种传言，并影响到后续流程。经过慎重决策，我们将不得不停止上述房源销售，并将启动善后程序，为客户办理解除房屋买卖合同。
简而言之，上述房源终止销售了。
此前10月份，#上海神秘房东抛售93套房#登上微博热搜，新闻称上海浦东城小区神秘房东一次性抛售93套房产，套现4.5亿元。结果是，神秘房东并非个人，而是世茂集团下属的苏沪区域公司。
在世贸房地产发布说明之前，部分业主反映上述房源存在房源无草签合同、房子不能过户、付款后无法网签等问题。
一份文件显示，世茂集团出售的房源早已被抵押给了陆家嘴国际信托有限公司，债权数额为9.5亿元，履行债务日期从2020年1月21日至2022年1月20日。这是导致上述房源无法网签的根本原因。
对此，世茂集团回应称，抵押是盘活公司固定资产的正常融资行为，业主在购买房屋时已被告知房屋处于抵押状态，后续办理过户时可解除抵押后正常办理，抵押原本不影响房屋正常销售及网签。
短债压力大，评级遭下调
在短期内，“世茂系”出售资产、资产腾挪、抛售房源的背后，以回笼现金流的目的是十分明确的，但问题是，中报中，世茂集团、世茂股份的三道红线均全部绿线达标。
从这点来看，似乎“世茂系”不缺钱？那么具体情况是如何呢？以世茂集团进行分析。
根据中报，世茂集团的总资产、总负债分别为6256.68亿元、4636.33亿元，同比去年末分别增长6.24%、6.03%。总体而言增长幅度相当。
具体来看，世茂集团上半年流动资产、现金及现金等价物分别为4861.5亿元、747.69亿元，较上年末分别增长6.72%、22.5%。
对比来看，世茂集团的流动负债、非流动负债分别为3344.22亿元、1292.12亿元，较去年末分别增长4.48%、10.28%。具体到有息负债方面，世茂集团短期、长期的借贷分别为444.43亿元、1200.71亿元，较上年末分别增加79.02亿元、114.69亿元，增长率分别为21.63%、10.56%。
短期借款增长迅猛，即使如此，世茂集团的现金流是足以覆盖短期借款的，似乎不必急于回笼资金？那么回笼资金或将用于其他付款，比如应该应付账款及其他应付账款等。
上半年，世茂集团的应付贸易账款及其他应付账款为1082.7亿元，同比去年末的1025.06亿元增加了57.63亿元，增长率为5.62%，增幅不大，但是在2020年，世茂集团的应付贸易账款及其他应付账款较2019年增加了234.49亿元，增长率为29.66%。
根据中报，世茂集团的应付贸易账款及其他应付账款主要分为应付贸易账款、其他应付账款、其他应付税项、应计费用，金额分别为874.04亿元、63.1亿元、121.4亿元、24.14亿元。其中，其他应付账款主要包括收取客户按金33.43亿元，以及应付股权款、承建商的订金及代政府机构向客户收取的费用。
按账龄来看，世茂集团的应付贸易账款在90天内、超过90天至1年内需要偿还的金额分别为869.78亿元（超过同期的现金流748亿元）、4.26亿元，基本全部集中在90天内，也即是说要在9月30日前还清。
显而易见，上半年，世茂集团的现金流尚不足以覆盖应付贸易账款，更遑论是支付短期借款。在房地产行业融资普遍不景气的条件下，融资难度可想而知。
梳理今年暴雷的房地产企业发现，暴雷苗头基本集中在商票、理财逾期两个方面，由于前者主要集中在供应商，且不计入有息负债当中，容易被市场忽略，但商票一旦逾期，则意味着离暴雷不远了。
巧合的是，10中旬，市场流传出世茂集团商票逾期的传闻。世茂集团回复称，经过自查没有任何商票未兑付的情况，往期到期商票均已正常兑付。
在11月初，市场流传出世茂集团下属公司正与陆家嘴信托就延长其借款的还款期进行商讨。世茂集团当月5日发布澄清公告，经进行内部审查及与陆家嘴信托确认后，该消息不实。
需要指出的是，国际评级机构也接连下调对世茂集团的评级。
12月17日，惠誉将世茂集团的发行人违约评级从“BBB-”下调至“BB”，并将其高级无抵押评级和未偿高级无抵押票据从“BBB-”下调至“BB”。所有评级均已被置于负面评级观察(RWN)上。
同日，穆迪将世茂集团的企业家族评级（CFR）由“Ba1”下调至“Ba3”，并将其继续列入下调观察名单。穆迪副总裁兼高级分析师杨思琳表示：此次评级下调反映出世茂的再融资风险增加，原因是其融资渠道受限，未来6-12个月的债务到期规模较大。
未来，世茂集团将何去何从，《经理人》杂志将持续关注。
