满载购房者的大巴车缓慢停在楼盘门口，工作人员手握礼花筒夹道欢迎⋯⋯这久违的买房场景出现在楼市热点城市长沙。
营销中心挤满购房者，大屏幕上写着“欧大粉丝长沙考察团团购现场”“热烈欢迎欧大长沙游学考察团”等，宣讲现场座无虚席。
这是招商蛇口长沙公司发布的“房产教父欧神鉴房团”视频画面。
销声许久的“欧神”欧成效，近期又以一种熟悉的方式回到了公众视野。
在国内房价猛涨的那些年，靠着投资买房，欧成效身价暴增，被称为“欧神”。
跟随欧成效十余年的资深老粉张先生向《每日经济新闻》记者坦言，自己是“跟着欧老师赚到过钱的人”。
“你和当年温州购房团有什么不一样？”
在回答每经记者的提问时，欧成效表示，温州购房团也好，合肥购房团也罢，不能与我们相提并论，我们是对房子有需求，对产品审美要求非常高。
48小时买走27套房
8月16日星期五晚，欧成效在网络直播间回答完粉丝提问后，视频画面忽然被掐断，一旁的小助理立马喊话，“请大家换到另一个平台”。
按照计划，次日（8月17日）他们要在深圳举办粉丝见面会，组团到700公里之外的长沙买房，直播的连续性对团队来说至关重要。
据长沙一位看房者向每经记者反映，近期一个由50余人组成的购房团，从湖南郴州和广东深圳等地出发，在长沙市内集中看了房，团队成员中“多数是为低价投资，少部分用于自住”。
短短两天里，这个异地购房团在长沙岳麓区江山境和天青府认购了27套房，累计交易金额7400万元。
这个购房团由欧成效发起和组织，成员们大多是他网络直播间的观众。8月10日~11日，所有人从各地乘车赶到长沙，集中入住酒店，再乘坐大巴考察楼盘。
欧成效粉丝在长沙团购现场 受访者供图
据悉，购房团出发前一个月，欧成效到长沙摸排市场，从市区到郊区，踩盘招商蛇口天青府、江山境、滨江境，龙湖云河颂、滨江颂，保利天瑞、天珺、北中心，嘉臣道和中建桃李九章，这些楼盘分散在天心区、芙蓉区、开福区和岳麓区等各区。
欧成效向每经记者表示，长沙在省会城市中房价不高，在楼市风浪中跌价不多，且稳定上升。
“这个购房团的买家中，在深圳的湖南人多，他们有强烈的返乡置业需求，自费乘车和住宿，参与购房团活动。”
这50余名买家能获得什么？
欧成效表示，他们能为买家争取新楼盘10余万元现金补贴，同时推荐一套金融方案，在36个月内免缴纳房贷月供。
张先生是欧成效的资深粉丝，也是一名资深金融投资者，科班金融出身，十几年前就关注到了“欧神”，在上海、深圳两地工作，他向《每日经济新闻》记者坦言，自己是“跟着欧老师确实赚到过钱的这批人”。
“所以才那么信他，否则一个新粉丝刚认识他，三四个月就跟着他买那么多套房子，这是不可能的事情。”
这些年，张先生陆陆续续总共买了20套房子，其中上海9套，重庆11套。
张先生说，他今年已经飞了重庆几十次，看好重庆，“2024年我在重庆买了10套房，其中有个项目看了10分钟我就买了两套”。
“相比过去几年房地产高点，我今年出手更犀利了。我觉得重庆、长沙跌到底了，我是长期价值投资者，不做短线购买。看好长沙，但是还没买，计划继续研究三个月再入手。”
市场风向真的变了？
“看好房地产市场增值潜力”
对于异地购房团重现长沙，克而瑞湖南区域总经理陆劲认为，不同城市和地区的楼市表现分化，异地购房者通常会选择房价相对较低、有买进价值的城市。
长沙市场表现稳健，在此轮全国下行的楼市周期下，新房总量虽有所下调，但一二手房总量仍保持较高规模，市场需求犹存。
“长沙城市发展表现优异，经济发展稳定向好，素有网红城市之称。高等教育和基础教育资源好，医疗条件好，交通便利，人口净流入。”
长沙团购现场的展示内容 受访者供图
陆劲告诉每经记者，长沙楼市存在一定的投资需求，购房者看好经济发展前景和房地产市场增值潜力，认为可以通过在长沙购房获得资产增值。
与此同时，异地购房团的购房行为，一定程度上能够提升长沙房地产市场的活跃度，增加楼市需求，缓解长沙库存压力。
湖南中原研究院执行院长、省房协专家库成员陈世霞则直言，当下房地产供需关系发生了根本性变化，长沙的新房市场成交量达到历史最低水平。虽然楼市成交低迷，但长沙作为中部省会城市，依然具备价值潜力。
其表示，现阶段，异地购房团的出现对楼市有着积极正面的信号意义，“我近期也接到了深圳和香港前来长沙购买豪宅的咨询”。
“只要符合楼盘定位，肯定争着求合作”
据欧成效介绍，今年共组织了杭州、广州、长沙和重庆四个城市的异地购房团活动，平均每个城市认购大约20套房源。
每经记者留意到，这几个城市今年均传出过异地购房团的消息。
公开资料显示，今年5月，杭州限购放开后，出现了一批外地看房团，许多楼盘贴着“杭州不限购，好房看XX”“热烈欢迎金华义乌看房团莅临看房”等。
6月，欧成效组织购房团到广州市黄埔区保利中央公馆买房，据称购房团成员中就有来自杭州和苏州的。
另外，重庆楼市新政出台后，吸引了大量异地购房团，多个头部房产大V率队“进军”重庆。
长沙某项目团购现场 受访者供图
中部某省开发建设局房产处一位人士告诉每经记者，开发企业通过房产博主吸引购房者认购房源，属于拓宽销售渠道的方式之一。企业在合理合法范围内可以发挥各自的营销手段，购房者根据条件自行甄别、自行选择。
“房管部门也在举办房交会，目的是拉动房产消费，在房交会期间也会放出团购优惠或政策奖励。企业遵守一房一价，在不低于备案价格销售的前提下，可以筹备购房团活动。”
在无锡房地产业协会副会长张斌看来，异地购房团是在限购政策解除后，需求得以释放的体现，应与当年的温州购房团有所区别，“如果开发企业不存在合规问题，应该鼓励异地购房团的重现。”
据不完全统计，上半年，长沙、青岛和合肥等多个城市均举行了房展会，为开发企业对接看房团活动。
华东一家房企的项目负责人告诉每经记者，现阶段，开发商销售去化困难，库存压力大，对这种购房团是十分欢迎的。
“假如有人带团来买房，我们也会提前分析购房团的意愿和需求，只要符合楼盘定位，肯定要争着求合作。”
深夜独家专访欧成效
1978年出生在上海的欧成效，毕业于复旦大学物理系，曾号称投资买房17年赚了10亿元身家，手握35套房产。其创立了水库论坛，讲解如何选房、怎样融资找钱以及避开政策限制等“独家投资秘诀”，吸引了大量追随者。
楼市调控这几年，欧成效逐渐在公众视线中消失。
2023年，欧成效被曝受部分投资者追打和讨说法，因为他此前向粉丝们兜售柬埔寨西哈努克港土地项目，但迟迟没有进展。
欧成效 图源｜招商蛇口长沙公司官方视频号截图
8月16日晚，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）对欧成效进行了专访。
NBD：为什么将购房团目标选在长沙？
欧成效：湖南人在深圳的比例很大，深圳房价贵，而长沙房价便宜。我接触的粉丝中，一部分人有很强的返乡置业需求，这次购房团有很多成员的家乡就在湖南，他们希望在长沙买房。
NBD：购房团成员与单独去看房相比，有哪些好处？
欧成效：长沙目前在售项目有百余个，里面肯定有好有坏、良莠不齐，如果单独去买很可能踩坑。
我们最有价值的工作首先是筛选，我会从在售百余个项目筛出3~5个，不一定是购房者满意的，但一定是有品质保证的，相当于“甄选环节”。其次，我们拼团买房的话，能够向开发商争取特殊折扣，金额在十几万元不等。另外，对于刚需购房者，我们会在法律合规范围内推荐合适的银行金融产品。
NBD：今年在哪些城市组织了购房团活动？
欧成效：我先后在杭州、广州、长沙和重庆组织购房团看房，每个城市为开发商销售去化几十套房源不等。
目前的购房市场，“颜值”是第一生产力。楼盘能够大卖，一定是房企在产品方面做得用心，一楼设计挑空大飘窗、露台、大开间，户型合理，动线美观，产品力相对较强。
NBD：有人担心异地购房团“卷土重来”，你和当年温州购房团有什么不一样？
欧成效：温州购房团也好，合肥购房团也罢，不能与我们相提并论，我们是对房子有需求，对产品审美要求非常高。
NBD：参加你的购房团要支付多少费用？
欧成效：购房团不收取额外费用，也没有设置资金门槛。比如这次到长沙团购看房，成员们自费从深圳坐车去长沙，酒店住宿也是各自承担。我们负责把最佳的团购优惠拿过来，给到成员们。
NBD：去年网络传言你被购买了柬埔寨西哈努克港土地项目的投资者讨说法，还遭到追打？
欧成效：在中国，如果有这种行为发生，是要被抓去坐牢的。所以如果在中国发现有确切证据、有打架行为的话，会汇报给警察。如果大家都这样，是在刑事犯罪。我相信大家不信谣、不传谣，你喜欢说坏话，这是可以的，但要保持基本常识，暴力打架是违法的。
NBD：今年2月，万通集团创始人冯仑公开质疑你，网络平台也有不少人对你发表的买房建议有不同意见，你有什么话想对他们说？
欧成效：我们会发出律师函，保留对冯仑先生赔偿名誉损失的权利。互联网有广阔空间，一些非议和杂音我当没看见。我做买房建议的最终目标是为粉丝，为关注我的人选到满意、漂亮、心仪的梦中好房。满意度，才是我最在意的。
投资买房争议多年
事实上，过去这些年，一些房产大V在组织购房团的过程中，多个环节会涉及佣金和会员费等。所以，在房价下行的前两年，市场对于欧成效销售买房课程以及向粉丝和楼盘收取佣金的行为存在较大争议。
欧成效纪录片《月亮与400万英镑》 视频截图
曾入围第95届奥斯卡最佳纪录短片
较有代表性的，比如前文提及的地产大佬冯仑，他曾在自己的“风马牛地产研究院”视频号中提到，过去十几年他（“欧神”）一直把住宅作为短线交易标的买来买去。你要住，就自己买房；你要想投资，可以买Reits，可以买房地产公司股票、债券。
冯仑批判欧成效 图源｜风马牛地产研究院视频号
广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志则一针见血地指出，房产大V组织异地购房团，本质上充当着房产中介的角色，对B端和C端双重收佣，其对大V本人能力有非常高的要求。
其对“欧神”在直播中推荐的“看多长沙、重庆、贵阳、沈阳四个房价洼地省会城市”观点进行驳斥，认为房地产是地域性极强的投资产品，跨区域投资房产需要较强的预测能力。
而这四个省会城市的新房供过于求，一味以价格洼地为投资理由，并不科学。
邓浩志在直播中驳斥欧成效的观点
图源｜邓浩志社交平台
“广州黄埔区保利中央公馆也并非完美，实际上直播推荐有所夸大，项目周边有硬伤，没有向购房者提出来。”邓浩志向每经记者表示。
陆劲也提醒道，异地购房存在一定风险，例如政策变化、市场波动、房屋质量等问题。因此，购房者在进行异地购房过程中，仍需要充分了解当地的楼市政策、市场情况和房屋质量等信息，谨慎决策。
开发商和中间渠道商也应该“诚信经营”，提供详尽真实的信息，加强自律，规范市场行为，提供完善的售后服务，保障购房者的合法权益。
