“近段时间，二手房咨询量和成交量已经有所回升了。”近日，成都一位房产经纪人告诉《每日经济新闻》记者，以刚需为主，一些新增挂牌的业主也主要是为了“卖旧换新”，总体挂牌量比较稳定。
据贝壳研究院成都分院提供的信息，每年春节后，二手刚性购房需求通常会迎来一定规模地集中释放，低总价房源成交占比快速提升。今年春节后成都刚需入市热情超预期，2月100万元以内户型成交占比达到峰值，创2018年以来新高、单月最大提升幅度。与此同时，自2023年成都二手房挂牌量突破22万套以后，近几个月来其挂牌量一直维持在了22万套左右。
业内人士指出，成都正在加速形成“先租后买、先旧后新”的住房消费格局，预计随着二手房价格下行及LPR大幅下调，成都二手房成交量将有所回升，但回升力度及“卖旧换新”对新房市场的贡献度或比较有限。
成都某中介门店展示的二手房源 图片来源：每经记者 陈利 摄
二手房挂牌量连续半年超22万套
最近，在中介平台挂牌了二手房源的小潘又接到了中介电话，要求将房子挂牌价调低3万元，这已是小潘近两三个月来接到中介第三次要求调价的电话。
考虑到家里一家6口人仍挤在一套二居室里，从2023年下半年开始小潘一家就以125万元的价格将现有住房挂牌出售，计划买一套更大的房子。然而随着挂牌时间的推移，房子挂牌价格一再下调，来看房的人却在减少，小潘卖房的信心也在不断降低。
与小区邻居一样，小潘不得不将自己的换房需求计划暂时搁置。在卖房过程中，也有中介向小潘提出过低价卖低价买的建议。“这个没错，但是低太多了，都换不起了。”小潘告诉每经记者，急售的房子业主也不会等，身边也有邻居先订了房，现在卖房一直被压价。
每经记者在采访中了解到，类似小潘的情况并不算少。成都链家一经纪人小李告诉每经记者，成都目前二手房挂牌量多，客户选择范围也多，议价空间增多，超过10%的议价也经常有遇到。“想要快速出手，降价就是最有效的办法。”
据贝壳找房APP数据，截至3月7日，成都二手房挂牌量达225226套，其中近7日新增房源7277套。需要注意的是，早在2023年10月，成都二手房挂牌量就已超过22万套，仅次于重庆的25万套，此后半年的挂牌量一直维持在了该水平。
截至2024年3月7日成都二手房挂牌情况 来源：贝壳找房APP
中指研究院四川分院分析指出，2022年出台了“5·16”“5·31”新政，随着增值税免征年限从5年降到2年及其他政策出台，成都“卖旧买新”链条被打通，二手房挂牌量迅速攀升到20万套以上。
不过，在成交方面，据成都住建局公布数据统计显示，2月成都二手房成交9321套，同比下降51.1%，套均成交面积97.19平方米，同比上涨4.42%。
价格上同样出现了下调，就算是近几年的一些“价格倒挂”明显的网红盘的最新二手房价格已经不如当初那么耀眼。
如曾数次引发万人疯抢的南城都汇项目，2021年其新房价格为1.7万元/平方米，二手房价格就达到了3.4万元/平方米，是成都名副其实的“大剪刀差”网红盘。但近期该小区的二手房实际成交价格已经回落到了2.3万-2.5万元/平方米，与新房的价差大大缩小。
“现在房贷利率低，价格也没那么高，适合买房，但不太适合卖房。”小李这样总结成都近期的楼市。
据贝壳研究院成都分院提供的信息，每年春节后，二手刚性购房需求通常会迎来一定规模地集中释放，低总价房源成交占比快速提升。2024年节后刚需入市热情超预期，2月100万元以内二手房源成交占比达到峰值，创2018年以来新高、单月最大提升幅度。
其中，套三及以上的二手房户型首次在节后成交量走高，面积紧凑、兼具功能性的小套三热销，占比也达到2021年以来新高。此外，成都近郊二手房成交占比首次大幅超过主城区。除了刚需客群的价格偏好，成新度较高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的主要因素。
另据克而瑞数据，今年第9周（2月26日-3月3日），成都二手住房成交面积33.8万平方米，环比增长9%，同比下降37%，较周均值增长19%。
来源：克而瑞
“刚需购房者在价格与功能性的之间寻找一种新的平衡，这种平替效应或将成为一种新的住房消费趋势。”贝壳研究院成都分院分析指出。
加速形成“先旧后新”居住消费格局
事实上，近两年来，成都二手房表现格外抢眼，特别是2023年的二手房成交量领跑全国房地产市场。据成都市住房和城乡建设局数据，2023年成都二手房成交量首次超过20万套，达到22.1万套，同比增长68%。
来自中指研究院数据也显示，从成交结构来看，2023年成都的新房、二手房分化明显，市场的份额差异进一步扩大。2023年新房套均面积133平方米，其中中心城区接近140平方米；二手房套均成交面积约95平方米。2023年成都的新房成交约14.6万套，二手房成交约22.1万套，是新房的1.51倍；2022年新房成交约14.3万套，二手房成交约15.1万套，是新房的1.06倍。这些数据也验证了居住梯级消费体系正在加速形成。
2023年成都新房和二手房成交情况 来源：成都购房通微信小程序
从新房市场来看，刚需产品占比下降，100平方米以下房源占比同比下降近6个百分点；120-150平方米、200平方米以上房源占比同比提升。低总价产品占比继续下降；300万-500万元房源同比提升近7个百分点，中高端产品在成都市场持续发力。
另一方面，根据贝壳研究院成都分院提供的信息，2023年成都二手房成交平均面积，相比2022年上涨2.22%，新房、二手房总价差首次突破百万元，“买新”更加依赖“卖旧”，而交易结构也从局部存量转为全面存量时代。刚需与改善置业者开始进入分流通道，“刚需买二手房、改善买新房”的特征更加清晰。
“成都正在加速形成‘先租后买、先旧后新’的住房消费格局。”中指研究院四川分院分析指出，新房市场改善化进程加速，面积段、总价段上移，刚需客群在新房市场寻找首次置业产品的可能性下降，从而转移目标关注二手房市场。随着“卖旧”动作顺利进行，改善性需求在卖房资金支持下在新房市场进行置业动作，支撑了新房市场改善型产品的销售保持稳定。新房、二手房市场的同步繁荣，资金的顺利流动，是支撑成都市场韧性的关键因素。
不过，克而瑞四川指出，预计随着二手房价格下行及LPR大幅下调，成都二手房成交量将有所回升，但回升力度及“卖旧换新”对新房市场的贡献度都比较有限。
封面图片来源：每经记者 陈利 摄
