建发抢地的动作还在继续。
7月12日,建发经过201轮竞价后,以总价4.6亿元、溢价率48.86%,并配建4900平方米,竞得福建晋江池店中片区P2023-5 号地块。
同日,在浙江台州,建发经过147轮竞价,以总价8.47亿元、溢价率20.83%摘得台土告字【2023】055号地块。在半个月前,建发就曾以总价约9.64亿元竞得台州市椒江区葭沚街道地块,当时的竞价轮数达到了157轮,溢价为49%。
事实上,这只是建发2023年以来拿地的常态。据中指研究院数据,今年上半年,建发累计实现全口径新增货值约668亿元,位列行业第三,仅次于华润置地的927亿元和保利发展的812亿元。
抢地的决心
204、201、193、157……这是厦门建发今年上半年拿下的部分热门地块竞拍轮数,溢价拿地已成为其上半年拿地的主要特点。
如在7月13日,上海第二批集中供地第三日,浦东新区曹路基地15-01地块在经过26轮竞价后,报价达到上限价格133651万元,楼面价28369元/平方米,溢价率10.00%,转现场摇号程序后,最终该地块由联发&建发摇中。
6月28日,福建晋江陈埭镇晋东新区一地块出让,建发、保利、龙湖、中海、晋江文旅、晋江房建、滨江商务等多家房企报名参拍。最终,在经历了204轮竞拍后,该地块被建发以4.7亿元触顶竞配建竞得,溢价率47.78%,这也是建发首次落子晋江。
而在此之前的6月16日,经过155轮激烈竞拍后,建发以8.41亿元成功斩获、楼面价8492元/平方米、溢价率24.8%拿下福建龙岩2023拍-6地块。
据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年上半年建发所拿地块超90%为溢价获取,其中佛山大沥河地块溢价率超过了51%、台州市椒江区地块溢价率也达到49%,而在成都、合肥、北京等多个热门城市,建发所拿地块均是触顶竞价所得;而底价拿地的地块则主要位于无锡、苏州、莆田等城市。
2023年上半年房企权益拿地榜TOP10 来源:中指研究院
另外值得注意的是,在对热点城市、优质土地的争夺中,建发对于标的物势在必得的意图更为明显,为此在今年上半年,建发还拿下了多个城市区域的“地王”项目。
如7月3日上午,在经历了两个多小时的激烈竞拍后,建发以总价26.56亿元拿下佛山大沥河西沿江片区改造项目3D地块,溢价率超52%,折合楼面价约24350元/平方米,刷新了佛山楼面价纪录。
在6月28日的东莞土拍上,在完成65轮快速竞价后,建发以楼面价约25999元/平方米拿下东莞市南城宏伟六路一宗地块,刷新了东莞南城的地块楼面价纪录,并跻身全市第三。
此前的5月18日,江苏太仓万达一核心宅地,在历时1个半小时、193轮报价,建发在与保利置业、招商蛇口等品牌房企的竞争中胜出,最终以总价15.19亿元、楼面价约13771元/平方米、溢价率14.76%摘得该地块,成交总价、成交楼面价均创下了太仓土拍的新高。
来自中指研究院数据显示,今年上半年建发拿地金额达到了276亿元;累计实现新增货值约668亿元,位列行业第三,仅次于华润置地的927亿元、保利发展的812亿元。
规模的渴求
事实上,建发对于土地的渴求,早在2022年就已显露。
2022年全国土拍市场遇冷,但建发仍是全国土地招拍挂市场的常客。中指研究院数据显示,2022年全年,建发的拿地金额约544亿元,位于行业第四位,仅次于华润置地、中海地产和保利发展。
据建发香港上市平台建发国际集团的年报数据显示,截至2022年末,建发的土地储备约1620万平方米,在国内合计有251个项目,库存总可售货值达2501亿元,其中2022年新增土地91%位于一二线城市。
而在进入2023年后,建发对于拿地的目标更是有增无减。建发国际执行董事兼行政总裁林伟国在年初的业绩会上表示,公司在2023年的拿地目标肯定要比去年多,预期是实现2000亿元左右的货值。
如今上半年约668亿元的新增货值,与年初定下的“2000亿目标”还有不小的距离,这也就不难理解为何建发近期会多次高溢价拿地了。
2023年上半年房企销售金额榜TOP10 来源:中指研究院
而相较于此前布局主要集中在一二线城市的策略,今年以来,建发加大了对三四线城市的布局,如在台州、晋江、丽水、泉州等地频频拿地。
以泉州为例,作为建发的传统优势市场,2013年建发就进入包含4区、3市、5县的“大泉州”市场,到2022年以61亿元销售金额占据市场第二位。虽然通过在泉州的强势市场地位,建发在此前能够保持较低的拿地成本,但今年所拿地块受到限价影响,后续利润表现或许也将受到影响。
而建发新进的城市丽水,由于所拿地块位于市中心,在多家房企围猎的情况下,经过133轮竞价才最终成交,成交价9.73亿元,与起拍价6.9亿元对比,溢价率达41.01%。
“除了好的一二线城市地块要去拿,但对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展,特别是较为熟悉和有把握的福建乃至长三角的区域。”建发国际管理层此前就曾对外表示。
而建发如此频繁地拿地,其实质还是源于对规模扩张的渴望。中指研究院数据显示,截至6月30日,建发累计实现权益销售金额约752.2亿元,累计实现权益销售面积约332.2万平方米,同比分别增加约66.34%、约38.36%。同时,建发全口径销售金额约953.3亿元,位列行业第九,其销售业绩主要来源于二线城市。
在今年初,建发国际就曾坦言依然追求一个比去年更有增长的销售状态,“我们终究希望能够增长个10%-20%,作为今年努力的目标去做。”
溢价拿地的隐忧
然而,高溢价拿地的背后却是对其利润的损害。
据2022年报,建发股份房地产业务毛利率仅为14.6%,而2019-2021年建发房地产业务的毛利率已自28.69%跌至约16.76%。与此同时,2022年同期建发国际毛利率录得15.28%,较2021年同比减少1.36个百分点。
记者注意到,建发前两年在一些城市的高价拿地项目,甚至出现低价出售情况。
以广州建发•明珠湾玺为例,公开信息显示,2021年4月广州第一轮土拍中,建发竞价67轮后,击败13家房企,以最高限价20亿元、溢价率45%、楼面价23604元/平方米拿下南沙板块一宗地块,这一成交价格也一度成为南沙新地王。
根据出让信息,该地块计容面积约8.9万平方米。其中,商业面积2.7万平方米,住宅面积6.2万平方米,并配建3600平方米政府性住宅。若仅以可售住宅面积计算,项目楼面单价超过了3.4万元/平方米。
2023年上半年房企新增货值TOP10 来源:中指研究院
2022年4月,该地块所建项目建发•明珠湾玺开盘,均价3.8万元/平方米,仅比楼面价高了约4000元。但尽管如此,该价格依然属于区域内房价天花板,这也导致项目在2022年去化率尚不及20%。而到去年下半年,南沙楼市回调,房价开始回落,目前该项目均价已经来到3.3万元/平方米。
这一价格也被当地业内人士称为“真心交个朋友”。
此外,建发旗下的宿迁•誉璟湾项目计提存货跌价准备4.5亿元,宿迁•文瀚府项目计提存货跌价准备2.88亿元,佛山•三堂锦园项目计提存货跌价准备2.54亿元,济南•玖熙府项目计提存货跌价准备2.4亿元,南宁•和鸣项目计提存货跌价准备2.16亿元……2022年,建发股份存货计提跌价准备的51.1亿元中,房地产业务计提存货跌价准备就达到了48.39亿元。
而以净利润率作为考核的建发国际,2022年净利润率降至5.6%,为上市以来的最低点。建发国际管理层也直言,是受到较高减值的影响。“从结转来看,可能2024年的影响就会小很多,因为目前整个销售端的利润率也在提升。总体而言,销售端的利润率基本判断可以说是比较触底的状态。”