“公司变动趋势与可比公司不存在重大差异”“符合行业整体变动趋势”。
6月11日，金科股份（SZ000656，股价1.07元，市值57.1亿元）回复深交所年报问询函。针对深交所关于公司2022年收入大幅下降、业绩大额亏损等问题，金科股份表示，受到行业政策持续调控、购房消费信心不足及自身现金流承压等因素影响，2022年公司竣工交付项目数量减少，整体结转规模下降，而阶段性的降价销售，也导致公司2022年度结算单价和毛利率较同期下降。
为了改善持续经营能力，金科当前一方面与各金融机构沟通积极化解各类债务风险，争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面也在积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，保留现金流支持项目良性循环。
符合行业整体变动趋势
2022年年报显示，金科股份全年实现营业收入548.62亿元，同比下降51.15%；归母净利润亏损213.92亿元，同比下降694.13%。对于此次业绩大幅下降，深交所要求金科股份说明报告期收入大幅下降、业绩大额亏的主要原因及合理性、毛利率大幅下滑的原因。
金科股份表示，2022年受到行业政策持续调控、购房消费信心不足及自身现金流承压等因素影响，公司竣工交付项目数量减少，整体结转规模下降，房地产销售及运营收入、成本结转分别下降52.66%、46.37%。
至于归母净利润的下滑，金科股份解释称，一方面由于2021年房地产市场开始逐步下行，公司为加快销售去化，进一步缓解资金压力，阶段性进行降价销售，导致公司2022年度结算单价和毛利率较同期下降；另一方面，公司基于谨慎性原则对存在减值迹象的存货项目计提了减值准备约137亿元，与此同时2022年公司投资性房地产产生公允价值变动损失约16亿元。
在同一时期，中南建设、荣盛发展、中梁控股、碧桂园等7家民营房企营业收入、归母净利润均存在不同程度的大幅下降，如与金科股份曾同属于行业TOP20行列的中南建设分别下降了25.47%、171.17%，中梁控股分别下降了48.33%、149.80%。整体来看，7家民营房企同期营业收入同比平均下降了36.53%，归母净利润平均下降了285.03%。
基于此，金科股份表示，公司变动趋势与可比公司不存在重大差异。
一个需要注意的点是，2022年金科股份房地产销售及运营、生活服务业务毛利率分别为5.61%、20.07%，同比分别下降11.08个百分点、13.12个百分点。
金科股份坦言，公司2022年、2021年结转的前20大项目，其收入金额占房地产销售及运营收入比例相当，但平均毛利率下降5.51个百分点，其中结转规模最大的杭州一项目毛利率仅3.57%。导致这一结果的原因主要在于包括项目均价由2021年度的12826.74元/平方米下降至2022年的10649.84元/平方米；受拿地端影响项目成本增加，2022年土地成本上升2.96个百分点至53.80%；各业态收入结转占比变化。
金科表示，报告期内，同行业可比公司毛利率均有不同程度下滑，与部分同行业上市公司不存在重大差异，符合行业整体变动趋势。
已完成307亿有息负债期限调整工作
年报显示，金科股份2022年共计计提150.74亿元的资产减值损失，减值金额同比有较大幅度增加。其中，公司报告期内计提存货跌价准备136.99亿元，同比增加533.28%。
金科股份表示，2022年年末本期计提存货跌价准备136.99亿元，与2021年相比变动较大，涉及172个项目，其中主要计提存货跌价准备的47个项目共计提存货跌价准备84.30亿元，占2022年计提总额的61.54%。
而变动的主要原因在于一是包括2022年车位和商业实际售价降低导致项目整体可变现净值降低；二是2022年住宅实际售价降低导致项目整体可变现净值降低。
于当前的金科而言，如何有效解决公司债务问题，使公司恢复正常经营至关重要，深交所也同样关注。
在问询函中，深交所就要求金科详细就当前公司债务情况以及处置进展、面临的困难等进行说明。
据悉，截至2022年末，公司货币资金期末余额为119.58亿元，其中预售监管资金70.21亿元、被司法冻结14.38亿元。有息负债期末余额共计746.57亿元。截至2023年4月末，已到期未支付的债务本金合计金额239.16亿元。报告期经营活动产生的现金流量净额为52.47亿元，同比下降63.06%。
金科股份回复称，公司2022年度、2023年一季度经营活动产生的现金流量净额为正，但受预售监管资金使用受限及融资受限等因素的影响，金融机构及项目合作方股东对项目公司资金调用较为谨慎，项目资金监管加强，公司可自由动用货币资金减少。因流动性阶段性紧张导致未能如期偿还部分债务，公司可能会因债务逾期承担担保责任、诉讼、仲裁、冻结银行账户、冻结资产等风险，可能会对公司生产经营产生影响。
目前，公司主要通过销售回款、新增融资投放置换部分存量融资、开展债务展期等方式来缓解短期债务压力，但相关措施能否按计划实施取决于债权人自身对持有债权的处置计划，存在重大不确定性。
而为了改善持续经营能力，公司已采取或拟采取的应对措施，一方面与各金融机构沟通积极化解各类债务风险，争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，保留现金流支持项目良性循环。
截至2022年4月30日，金科累计完成307.05亿元有息负债的期限调整工作，其中包括公开市场债务12笔，涉及本金117.95亿元。
封面图片来源：视觉中国-VCG211371751520
