商业地产迎来重大利好！
3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。
两个文件同时提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
这也意味着，此次《通知》将不动产投资信托基金(REITs)项目的申报首次涵盖了商业地产领域，百货商场、购物中心、农贸市场也能发REITs。这对于商业地产而言意义重大。
不过，《通知》同时指出，项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
来源：证监会官网
商业地产再迎重大利好
根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、商品住宅等房地产项目未曾纳入REITs试点。
而此次《通知》提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
对此，易居研究院研究总监严跃进表示，“此次政策最大的亮点在于，过去提及REITs是从盘活存量资产的角度进行的，而此次立足点有变化，即是从提振消费的角度入手的。这也是我们理解商业地产REITs创新所需要关注的地方。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“发改委支持商业地产REITS是在当前支持消费，扩大内需的大战略的背景下出台的，比如提到的商场、百货商场、农贸市场等都是与消费息息相关的，这些商业地产具有稳定的现金流，可以通过REITs的方式来提供增量的资金支持。”
据统计，自公募REITs出台后，全国工业物流的成交从2021年的约260亿元升至2022年的约470亿元。相反，此前未纳入可发行范围的商业项目经历三年疫情，从2021年全国的约530亿元成交额，跌至2022年的仅112亿元成交。
戴德梁行指出，消费基础设施REITs的推出进一步丰富了公募REITs底层资产类型，为中国REITs市场扩容注入了新动能，也为众多优质的持有型消费基础设施对接资本市场提供了新方向，是继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后，正式宣布支持消费基础设施。
“消费基础设施REITs的放开，为独立商业运营商优质零售物业的退出提供了新路径，市场流动性得到增加，加之不动产私募投资基金试点的展开，未来零售赛道相信会吸引更多投资人的关注。”
同时，《通知》也对REITs项目的收益水平提出明确要求。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“推进REITs常态化发行，将能充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。”
值得注意的是，近期不少企业在财报中也提及有关REITs的布局与发展。3月21日，招商蛇口在2022年度业绩发布会暨投资者交流会上表示，在REITs方面公司应该是行业里较先实现盈利的，公司8800亿元的资产里有1200亿元为资产经营类资产。“未来会持续推出REITs资产交易，形成常态化运营。”
鼓励更多保租房REITs发行
自去年保障性租赁住房纳入公募REITs后，也成为新的风口。
此次《通知》指出，要落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。
2022年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市，年末，华夏华润有巢REITs发行上市，成为业内首单央企保障性租赁住房REITs。短短半年时间内，保障性租赁住房REITs从无到有，上市只数已经迅速扩容至4只。
今年开年，保障性租赁住房REITs又跑出发展“加速度”。1月10日，北京市昌平保障房建设投资管理有限公司发布公募REITs专业服务团队选聘项目招标公告，项目资金来源为自筹资金399万元，又将保障性租赁住房REITs拉进市场“聚光灯”之下。
公开信息显示，目前已有十余个省市的保障房项目正在筹备，未来，保障性租赁住房REITs有望成为公募REITs的一个重要底层资产来源。
中指研究院企业研究总监刘水表示，“鼓励保障性租赁住房REITs发行，将助力保租房更快发展。”
值得一提的是，此前上海城投控股股份有限公司（以下简称城投控股）就公告开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作。今年1月4日，城投控股召开第十届董事会第二十九次会议，审议通过了《关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的议案》，董事会同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作。
中金公司研报显示，目前重点大中城市已陆续出台保租房认定标准，在框架上具备较强的一致性，比如在面积标准、租金标准、运营标准、准入标准等领域都存在许多共同要求。保租房REITs的中短期扩容路径比较清晰，更多城市将以人才公寓和公租房的形式来参与发行。除集中式的保租房产品外，分散式的产品有望陆续上市。
