“本次并购主要从建发股份整体业务的战略协同出发，并非是供应链运营或地产单个业务主导。根据现有规划，本次并购不会影响公司2023年的房地产投资计划。”
在1月15日建发股份（SH600153，股价13.58元，市值408.10亿元）针对收购美凯龙29.95%股份一事召开的投资者电话会议上，建发股份管理层如是表示。
1月16日早间开盘，建发股份股价快速上涨，最高涨幅达5.57%；美凯龙（SH601828，股价5.15元，市值224.27亿元）复牌后股票一字涨停；红星美凯龙（HK01528，股价4.38港元，市值190.74亿港元）最高涨幅达38.46%。
意在拓展大消费市场机会
1月13日晚间，建发股份发布公告称，公司拟以现金方式对价不超过63亿元收购美凯龙约13.04亿股A股股份，占美凯龙总股本的29.95%。交易完成后，建发股份可能成为美凯龙控股股东。
在1月15日建发股份举行的投资者说明会上，建发股份管理层表示，此次收购主要从建发股份整体业务的战略协同出发，并非是供应链运营或地产单个业务主导，意在拓展大消费市场的机会，以减缓行业周期对公司业绩的影响。
来源：建发股份公告
在会议上，建发股份管理层表示，美凯龙共有94家自营商场，280家委管商场，出租率相对稳定，即使在疫情期间，美凯龙每年的经营活动现金净流入仍有40亿元以上，整体来看经营现金流量情况较好，短期债务风险可控。另外，建发股份管理层认为，美凯龙的资产质地较好，60多个自持项目主要分布在一二线城市，增值幅度较高，根据REITs政策可满足发行要求，而由于其物业租金价格、出租率等相对稳定，预期效果可观。
针对市场普遍关注的此次收购的安全性问题，建发管理层坦言，“这也是公司核心的关注点，但由于目前处于条款磋商阶段，尚不方便回答相关条款。”
根据美凯龙2022年三季报，截至2022年9月30日，美凯龙合并总负债为756亿元，其中有息负债约为382亿元。针对这些债务，建发在收购后是否考虑通过增信等方法降低有息负债成本的问题上，建发股份表示，基本上美凯龙一个商场对应一个项目公司，由上市公司提供担保，贷款和担保既可以满足融资需要，因此收购后无新增担保要求。同时目前未发现美凯龙表外负债和二次抵押的问题，后续公司会聘请专业人员进行尽调评估。
对于建发股份来说，虽然目前面临短期债务压力，但公司在疫情期间也保持着正向现金流，可自行解决，后续公司有偿债及降低融资成本的规划。
而关于未来的经营管理权，建发也表示将充分尊重现有经营管理层的稳定性，由于建发股份也在供应链运营业务、商业运营有丰富的管理经验和运营能力，未来双方将通过友好协商方式，共同深度参与美凯龙的经营管理。
不过在外界看来，63亿元的收购价格，按美凯龙现在的盈利情况看，这一PE水平并不低。建发股份方面解释称，目前的 PE值等是基于过去一年或三年的数据计算，其中就包括受疫情影响较大期间，美凯龙业务发展受到很大影响，也承担了包括减免租金在内的损失。“未来，随着经营效率的提升、债务成本的改善，盈利数据会持续优化。”
至于此次收购的资金来源，建发股份管理层强调，收购的约60亿元资金为公司自有资金和银行配套，压力不大，首付款等待最终公布。
不会影响2023年地产投资计划
事实上，刚刚过去的2022年，建发股份快速扩张，特别是在拿地上相当积极，先后在北京、厦门等多个热门城市拿地扩张。
中指研究院数据显示，2022年建发以544亿元的拿地金额位于行业第四位，位于华润置地、中海地产、保利发展之后；全口径新增货值1104亿元，位居全国第七。而2022年，建发房产的销售额达1700.2亿元，首次跻身行业TOP10之列。
在此次投资者会上，建发股份管理层也直言，“2022年公司拿地进度确实比较积极，根据现有规划，本次并购不会影响公司2023年的房地产投资计划。”
在区域布局方面，建发管理层表示，2023年将优先深耕已经覆盖的城市，会考虑发展较好的一二线城市，以及整个长三角乃至福建的部分城市。“公司选择区域，通常综合考虑当地的市场需求总量、公司产品是否适合当地市场、公司品牌在当地的接受度，以及当地的流动性等因素。”
此前，监管部门发布方案，推动金融平稳健康运行，引导金融机构支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。对此，建发股份管理层表示，公司的收购是市场化行为，如果资产优质，且与公司现有业务有协同作用的将会考虑并购。
至于资产收购标准，公司将主要从以下方面进行考虑：一是项目本身是否符合公司产品定位需要；二是项目的收益率水平是否符合公司标准，房地产作为重资产项目，公司会综合考虑流动性、收益率水平，对资产情况进行整体判断；三是项目的潜在风险。
建发股份表示，此次收购美凯龙，可在家装、房地产业务协同及商业地产合作两方面深度服务建发股份地产体系，并沉淀中高端消费客户流量，助力建发股份其他板块业务。
