4月19日早间开盘，易居企业控股（2048.HK）股价创历史新低，每股为0.85港元。相较2018年11月每股14.881港元最高点，缩水约94%，市值蒸发接近200亿港元。
而就在此前一天（4月18日），易居企业控股（2048.HK）（以下简称“易居”）公告称，于2022年到期的7.625%优先票据未能在到期日（4月18日）偿还，已构成2022年票据契约项下的违约事件。该事件进而触发2023年票据契约项下的交叉违约。
一、“地产界阿里”危机浮现
进入2022年以来，这一轮始自2021年下半年开始的房地产行业流动性困境依然未有改观，市场延续深度下行。1-2月，全国商品房销售面积同比下降10%，商品房销售额同比下降19%，商品房销售均价同比下降11%，TOP10房企销售额同比下降37%。进入3月，由于疫情、经济等因素，市场并未出现小阳春，反面扩大了跌幅。全国30个大中城市商品房成交面积同比下跌49%，主流房企销售业绩降幅还在扩大。
伴随房地产行业深度调整，上游开发商面临的流动性和债务风险，正在传导致下游企业。素有“地产界阿里”的易居也出现了同样的困局，在其公司的26个股东中，而这些股东的背景堪称“豪华”，但是这也不足以扭转行业大背景动荡造成的劣势局面。易居业务规模下降，就个别开发商客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及其他资产减值亏损的负面影响，加重了易居企业控股流动性和财务灵活性的限制。过半股东正遭遇流动性困难；由于与地产商深度绑定，易居企业控股也深陷美元债违约风险。2022年票据及2023年票据的未偿付金额分别为2.98亿美元和3亿美元。
公开资料显示，易居企业控股代理销售的主要业务合作伙伴有恒大、万科、碧桂园、融创、富力、雅居乐等，2020年来自前五大客户营业收入占比达35%。其中，恒大作为其单一最大客户，截至2021年中，涉及恒大的应收款项约35亿～40亿元，占总应收账款比重约50%。易居在年报中提到，因个别房企客户信贷质素恶化，该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备（扣除拨回）从2020年的约1.72亿元增加3765.7%至66.68亿元。
“易居压力源于开发商回款问题。”一位不愿具名的房地产行业观察人士提到，大客户暴雷，部分客户出现资金周转困难，直接影响了其现金流。作为轻资产公司，易居企业控股寻求美元债展期，目前看与金融机构谈判的筹码并不多。
据易居企业控股发布未经审计的业绩报告显示，2021年其营业收入88.4亿元，同比增长9.85%；归属母公司股东净利润亏损88.93亿元，同比止盈转亏，去年同期净利3.04亿元。
具体来看，易居企业控股有三大主营业务均出现不同程度下滑：一手房代理服务产生收入19.76亿元，同比下降38.3%；房地产经纪网络服务收入25.09亿元，同比下降8.1%；房地产数据咨询服务收入9.15亿元，同比下降7.3%。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，房地产行业流动性整体恶化是造成易居违约的最大因素，易居业务模式与开发商股东深度捆绑，成就了易居的同时也造成了“一损俱损”局面；当前形势下，易居很难再获得外部融资，在现金流逐步恶化下，债务重组问题应尽早做打算。
二、地产代理行业正遭遇严寒
中国四大地产代理行业上市公司分别为世联行、易居企业控股、合富辉煌、贝壳公布的2021年度业绩来看，无一例外均出现由盈转亏。
其中，2021年世联行录得净利润亏损11.29亿元，而2020年同期为1.1亿元；易居企业控股亏损88.93亿元（2020年净利润为3.04亿元）；合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元（约合4.46亿元人民币），2020年同期为1.55亿港元；贝壳归母净利润亏损5.25亿元（2020年同期为27.78亿元）。也就是说，四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.92亿元。
可以说，坏账问题是地产代理行业难以逃避的“困窘”。
事实上，经历了2021年下半年来以来的楼市巨变，地产代理企业在发展策略上已经开始进行调整，包括优化业务板块、控制回款周期、牵手央企国企、数字化增效等手段。
在贝壳年报中，“一体两翼”的发展战略被时常提及。一体指的是“房产交易赛道”，两翼则是家装家居赛道与普惠租房业务。可见，贝壳找房并非将业务发展局限在房产交易业务上，已逐步发力家装和租房业务。
世联行则在年报中表示，将调整经营策略，抓应收确保现金流稳定。面对市场流动性风险加大，主动调整组织和区域布局，搭建应收款项催收体系，主动回款催收效果显著，确保了公司现金流的稳定。关于数字化发展，“积极探索和逐步实施数字化转型，将‘智慧案场’全面融入运营过程和绩效管理，系统性提升经营效率，降低交易成本。”
而易居也做出相类似调整，将对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，优先选择回款有保障的高质量项目，并严格控制回款账期。此外，围绕天猫好房的数字化营销战略，积极构建不动产数字化营销线上与线下的全链条平台；围绕克而瑞大数据的数字化服务战略，构建不动产数字化解决方案平台生态圈。
合富辉煌在年报中提到，将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商，以保障业绩收益基本稳定为大前提，进一步拓展粤港澳大湾区、长三角等重点区域业务。
谈及代理企业的突围之路，业内人士认为，“对代理企业来说，要想短期实现突围，似乎并没有太大出路，唯一能做的就是尽量减少亏损，熬过市场低迷期。比如通过多元化实现新的利润增长，这需要较长时间周期。而代理企业目前能做的无非是压缩成本、增加现金流入、提升主营业务收入等。”
三、行业困境亟需扭转
4月20日，经济日报发文《发挥稳楼市在稳大盘中作用》，文章指出：应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行，……房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。数据显示，2021年，房地产业增加值7.76万亿元，建筑业增加值8万亿元，合计占GDP的14％左右。2021年房地产业增加值比上年增长5.2％，拉动整体经济增长0.4个百分点。房地产业是支柱产业，规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响大，对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。
