核心城市小房换大房将成新刚需
中国银行业协会首席经济学家巴曙松：由于核心城市的高房价、高消费带来的溢出效应，未来城镇化的趋势将从人口集中流入核心城市变为流入城市群。全国新房市场总量，正在慢慢接近大周期的顶部，二手房交易将逐步崛起。在一线和核心二线，小房换大房将成为新的刚需。
我认为，人口净流入的城市，除了购房之外，发展租赁市场也非常重要，租赁的发展在国家居住结构里面占有非常大的比重。比如深圳，让所有人都买房子不可能，通过租赁可以很好地解决流动人口住房的问题。这也将推动开发商功能的逐步的转型，从单纯地强调开发开始转向运营，以应对城市化的不同阶段。
对比全球主要交易所上市的房地产企业的业务构成：中国房地产企业目前还基本上是以开发为主的，而在日本的交易所上市的房地产板块，基本上没有单纯的开发商，都变成综合运营商。美国房地产上市公司的业务构成也是非常的多元化。因此，即使城镇化率未来达到非常高的水平，房地产开发依然是一个非常活跃的行业，但开发商本身的功能、商业模式可能要出现变化。
