■本报记者 王 峥
“2016年我曾经说过，这次宏观调控的严峻程度是不可想象的，会改变购买预期。到目前我们仍然判断，宏观调控政策在短期内不会放松，因此我们还非常小心谨慎，2016年10月份到现在几乎没有在公开市场拿地，现在还是如此，安全是第一位的。”融创中国董事会主席孙宏斌在公司中期业绩会现场这样表示。
不过，强调安全减少公开市场拿地的融创手中并不缺少土地储备，依靠突出的并购能力，融创当下土地储备的货值已超过3万亿元，足以支撑起公司未来数年的发展。
而为了进一步确保安全，今年上半年通过合作方式获取的土地中，融创主动下调了权益占比，其权益多在30%—50%之间。融创中国执行董事、行政总裁汪孟德认为，虽然上半年新增土地的权益比例降低了20%左右，只有52%—53%，但土地成本降低了，整个融创变得更安全了。
同时，坚持“强运营、控投资、降杠杆”的融创，2018年的中期业绩也颇为抢眼。
今年上半年，融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；实现归属母公司股东净利63.6亿元，同比增长389.3%。
值得注意的是，融创毛利率于上半年继续回升至24.7%，同比增长2.5个百分点，稳步提升的利润率可以说是融创盈利大涨的一个重要因素。“过去几年，融创在战略上寻求规模的增长，采取并购方式快速获得项目，而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源，这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕，以及公司运营水平的提升，利润率也将回归正常水平”。有业内人士称。
严控拿地节奏
而得益于此前的布局，以及通过并购获得的大量低成本土地储备，融创上半年实现合同销售金额1915.3亿元，同比增长76%。截至7月底，融创的合同销售额已达2254亿元，完成全年4500亿元销售任务50%以上。对比2017年前7个月的完成比率37%，融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。
实际上，融创近几年的销售业绩一直保持着高速增长，2016年公司实现合约销售1506亿元，同比增长120%；2017年实现合约销售3620亿元，同比增长140%。
同时，今年上半年，融创进一步提高拿地标准，控制拿地节奏和规模，目前其拿地必须保证IRR 高于 50%，项目净利润率高于15%。这种情况下，融创上半年合计获取土地总建筑面积2920万平方米，权益建筑面积1545万平方米，平均土地成本仅为3620元/平方米，为近年来获取土地均价的新低。
截至6月末，融创拥有土地储备2.31亿平方米，其中绝大部分是通过并购获取，超过92%位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4470元/平方米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言，融创可运作的利润空间十分丰厚。
孙宏斌曾公开表示，房地产企业最大的风险便是在于买贵了地。因此，融创在具体的运营中，始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底，国内不少城市的土地炙手可热，融创悄然启动内部预警机制，不再参与公开的土地拍卖，避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。
目前，融创的土地储备可提供的总货值高达3.29万亿元，其中92%集中在一、二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备，足以支撑公司在未来多年内保持行业头部企业的地位。
汪孟德在业绩会现场也表示，融创未来仍将聚焦一、二线核心城市为主的布局方向，继续坚持高拿地标准，严格控制土地获取节奏和规模。
他同时判断：“过去两年，无论是公开招拍挂还是收并购，卖方预期都在一个比较高位的水平上，但是，未来一两年，卖方的地价预期肯定会往下走。”调控之前涨得少的区域，可能未来的地价水平不会有大幅度波动，调控之前就涨得比较高，同时供求关系也有问题的区域，未来地价可能会出现持续下调。”
机构看好融创后续发展
此外，身处资金密集型的房地产行业，融创也始终重视现金流的安全，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。
汪孟德指出，降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年，融创的杠杆率还会持续的下降，净资产水平则会持续提升。
惠誉方面也表示：“融创中国的杠杆率将在2018年进一步下降，主要得益于强劲的销售增长和买地速度的放缓;融创的土地储备十分充足，足够支持其五年以上的发展。如果融创继续执行谨慎的财务政策，且杠杆率保持在50%以下，我们将考虑进一步提升其评级展望”。
而根据财报显示，截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与上年末保持平衡。债务结构上，融创保持长短期的合理比例配置。
对此，华创证券的研究报告指出，融创以逆周期扩张策略，成功在2015年—2017年逆势加杠杆扩张，并借以并购扩张的标签优势，打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”，同时随业绩集中释放对净资本增厚的作用，公司净负债率有望显著下降、带动融资成本下行，形成锦上添花。此外，公司作为行业龙头之一也有望充分受益“融资、拿地、销售”集中度三重跳增。
“另外，由于公司推盘节奏原因，四季度一直为公司销售放量爆发期；考虑到公司下半年总可售货值约4900亿元，同时基于公司项目布局主要位于供需紧张的一、二线城市及环一线热点城市，较好去化及充裕可售货值将推动销售持续高增，我们预计公司2018年全年销售额预计约达5200亿元。”华创证券房地产行业分析师袁豪指出。
