■本报记者 王丽新
北京楼市已经进入限竞房时代，但销售情况却远不如预期，即使是限价下被认为值得购买的豪宅项目，网签量也在下沉。而从全国范围来看，进入第三季度后，房地产市场，尤其是住宅市场降温现象已经显现。
老业主因新房降价而维权，新业主因限竞房或者限价房减配而维权，多地楼市爆发各种维权现象。对房企来说，一线营销人员早已感受到这一波市场变化，千亿元量级企业已经在启动降价促销，加快周转速度和提高回款率的策略，甚至早已启动裁员计划，主动收缩扩张战线过冬。
北京限竞房去化不达预期
据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市已经入市25个项目，合计29期15628套限竞房，但网签量只有2292套，签约比例为14.7%，签约均价为每平米49962元。即使计算预定未网签的合计比例也仅约为30%，预计后续还将有1万-2万套限竞房将在2018年四季度入市。
今年“银十”以来，北京已经取得预售证的住宅项目多达14个，总计7374套住宅，其中限竞房达到了4439套，占比高达60.2%。
所谓限竞房，是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地，并开发的商品房项目。从今年6月开始，北京的限竞房项目大规模入市，并对新房供应结构带来较大冲击。
有业内人士称，看似原本应该不愁销售的限竞房，市场预期却出现了转变。限竞房密集供应的情况下，开发商如今的营销压力非常大。据统计显示，目前限竞房市场整体开盘去化率在四成上下。有消息称，个别开发商已经暗中降低限竞房房价，但市场似乎并不买账。整体看来，如此低的去化速度，令市场各方都始料未及。
值得一提的是，不仅限竞房交易量不达预期。《证券日报》记者注意到，在上述14个入市项目中，包括一批售价在9万元/平方米以上的豪宅项目。而据中原地产研究中心统计数据显示，2018年以来，单价“10万元+”住宅产权的豪宅项目网签只有67套，预计全年只有90套左右，暴跌76.6%。
鉴于此，中原地产首席分析师张大伟表示，今年整体市场的低迷下行以及融资渠道收紧的资本环境，让不少开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题。在这样的背景下，顶豪项目们也开始放下身段，向现实妥协，不再死磕“理想定价”。
重要的是，不再死磕价格的房企，能“降价跑量”就赶紧“降价跑量”的房企，已经在全国范围内扩展。
市场多领域出现降温
事实上，北京楼市只是一线城市的代表之一。总体来看，2018年三季度，不同能级城市的楼市成交表现存在差异，一线城市触底回升，二线整体稳定中分化，三、四线热度维持。但重点是，项目去化降温现象变得更为普遍，土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。
“今年房地产市场降温和往年有些不同，今年房地产发展，既受到了持续调控政策的影响，也受到宏观经济下行的压力影响，使得房地产市场面临严峻的挑战。从房企的角度看，会主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。”日前，在以当前房地产市场走势为主题的易居论坛上，宝华集团副总裁杨健表示，在市场降温的大背景下，房企还是会积极做好应对的。比如说从企业的发展角度看，将继续交付高标准和高品质的住宅项目。
蓝光集团首席市场官林劲松表示，通过调研重点城市和分析房地产数据，当前降温具有三个特征：第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以回避这波降温潮，从2016年开始一线城市就开始降温，而到了目前包括西部城市也开始转凉；第二是市场下行的速度较之前几轮周期要更快。不少城市只用了3个月，便从热点滑落至冰点；第三是对于市场底在何处，房企存在较大分歧。每家企业的财务状况和经营压力不同，因此对于市场底部的预判和感知存在差异，从而在运营节奏、销售节奏等方面，持有不同的态度和策略。
至于接下来房地产市场的趋势，中骏集团投资部总经理张伟认为，中长期的判断肯定是看多的；在短期的判断上，目前从具体的企业来看，很多房企在今年8月份就出现了销售业绩下降，而且回款率比较低，这样使得大家情绪不佳，对后市的预期偏悲观。目前的普遍心理是，若是可以降价跑量的，那就应该主动、积极地降价以去库存。当然部分房企现在需要不断增加营销费用，以加大导客的力度，但这又会损耗盈利。
