进入2019年，楼市再次成为热点话题。1月4日，中国人民银行宣布下调存款准备金率1个百分点，净释放长期资金约8000亿元。虽然央行有关人士明确指出，这是一次支持实体经济发展的“定向调控”，但市场上仍有担心，部分资金可能“曲线”进入楼市。
这种担心还有一个现实背景。2018年12月，山东菏泽、山西太原及广东广州、珠海、深圳等地先后取消了之前出台的部分调控措施。有专业机构预测，2019年全国将有更多城市的调控政策松绑。
事实上，对于房地产，中央经济工作会议早有定调：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
此前，各地已在拓宽多主体供给、完善多渠道保障、推进租购并举等方面开展了许多尝试。而经过近几年的持续调控，加杠杆炒房等投机行为面临打击，房地产市场与政策渐趋稳定，进一步利好年轻一代“刚需族”。
以投资为目的买房的人少了
看到最近平稳的房价走势，刘先生忍不住感慨自己买房时遭遇的“坐地起价”。
2016年年底，“北漂”多年的刘先生终于拥有了自己的房子，但这并不是当时他最理想的选择。那时，很多比较满意的房子都没来得及看，就被签约了。房子交易的速度比他们看房的速度还快。
他等不及了。选定一套满意度排名第七左右的房子后，中介约上他和父亲，与业主在房子里碰面。在他们心中，这套总价约660万元的房子还有20万元左右的还价空间。但中介告诉他们，房东要求提价30万元——一款中介App显示，同小区同户型当天刚刚成交一套，比他们的还贵50万元。
“他们不要，我推开门就能给卖了。”房东让中介转告刘先生和父亲。无奈之下，他们订下了这套房子。事后，他安慰自己：哪怕遭遇“坐地起价”，也比看着房子价格疯涨买不到来得好。
这套房子此后一度涨价到近1000万元，但在2017年北京出台“3·17新政”后价格回落，一直保持平稳至今。近年来，类似的调控政策在全国其他城市陆续出台，在控制房价和稳定市场方面取得显著效果。
经历过房价“过山车”式的上涨和之后的高位徘徊，刘先生现在想通了，今后房子最重要的还是居住属性，而不是作为投资理财的工具。
以投资为目的买房的人越来越少了，这也是另一位“北漂”朱禄杭最近的感受。2016年6月，他以1.5万元/平方米的价格，贷款在燕郊买了一套期房。不过，在2018年年初，燕郊出台限购政策，对购房资格提出在本地连续缴满三年社保等要求，当地房价有所下跌。
虽然燕郊的房子不能轻易出手了，但朱禄杭也庆幸，北京的房价上涨势头基本抑制住了。随着收入的增长，他计划跟家人凑点钱，一两年内在北京再买个合适的小房子，“这个希望还是有的。”
年轻人加杠杆不宜过度
楼市调控是否会松绑？这是许多人共同关心的话题。2018年三季度以来，房地产市场出现明显降温，商品房成交面积下滑，部分城市房价开始调整，不少城市出现“有价无市”的局面。而房地产业和建筑业是许多地方财政收入的重要来源。
2018年12月，山东菏泽宣布取消“限售令”，降低市区商品房预售资金监管额度，山西太原、广东广州、珠海等地也先后跟进，取消了之前出台的部分调控措施，一些城市的银行下调了首套房贷款利率。
这些做法让不少人预期此类调控松绑会向其他城市蔓延。对此，2018年12月19日～21日举行的中央经济工作会议明确定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次中央经济工作会议针对房地产领域以“分类指导”的提法代替“分类调控”，意味着中央直接的调控会减少，而是更多地基于地方政府的主体责任予以指导，由后者扮演调控角色。这是“因地制宜”的一个重大突破，也从侧面说明最近菏泽、广州等地的房地产政策调整有一定依据。
中国社会科学院日前发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》指出，2019年房地产市场总体转向降温通道，但在空间上，城市分化可能再度凸显：一二线城市总体市场上行的压力有一定增加，趋势是增长主导；三四线城市市场向下的压力在增加，库存可能再度增加。
在渐趋分化的房地产市场环境下，调控措施如何既有针对性，符合全局要求，还能兼顾年轻一代的需求？贝壳找房首席经济学家杨现领认为，地方调控政策需要注意居民家庭杠杆率。
在他看来，当前我国居民家庭的杠杆率只有50%，总体水平不高，但是这一轮杠杆增速过快，且主要体现在年轻人加杠杆，潜在风险不容忽视。国际经验表明，房地产泡沫破灭的触发因素往往是“穷人”加杠杆速度过快，力度过猛，当前我国的住房金融政策应极力避免第一次置业群体的杠杆再度扩大。
长效机制建设在路上
除了因城施策、分类指导，中央经济工作会议还指出，要构建房地产市场健康发展的长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系。业内人士认为，构建长效机制既需要丰富市场的多元化供给，也需要土地、财政、金融等多个领域的配套措施。
中原银行首席经济学家王军撰文分析，根据“房住不炒”的战略定位，“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来住房制度的大方向。多主体供给，包含土地和住房供给主体的改变，土地供应由单一的政府转变成政府、集体经济组织等主体；住房供给由开发商为主，转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等；供给形式也从单一的商品房转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类。
事实上，围绕长效机制的构建，已有不少政策落地或推广。例如在供给方面，新修订的《农村土地承包法》规定，任何组织不得将进城落户农民的农村承包地强制收回。此前，这一直是很多农民不愿进城落户的重要因素，甚至成了中央政策文件落地的一大障碍。
共有产权房等新的住房保障方式也逐步拓展。2018年12月27日，北京市挂牌了三宗集体建设用地，这三宗地块将用于建设共有产权房，售价2.9万元/平方米（含全装修费用），比周边商品房售价的一半还低。符合资质的买房人，最低可以花费50%的总价，买下房子70年完整使用权。
据统计，北京目前已有29个共有产权房项目，提供房源32446套，比2017年的5个项目3752套增加了7倍多。
在租赁方面，自2017年上海首推纯租赁用地以来，北京、广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块。
目前，全国已有13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点，有10余个城市搭建住房租赁交易服务的官方平台。此外，开发商、租赁运营商、中介机构、酒店集团……参与租房市场的主体更加多元化。
中国青年报·中青在线记者 王林 李晨赫
